Diskussionsforum der stw-boerse: Deutsche Nebenwerte: IMW IMMOBILIEN SE
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Archivierte Beiträge bis 10. Dezember 2014 20    13.5. - 21:44

stw - Donnerstag, 22. Januar 2015 - 14:36
Ich habe heute meinen Restbestand zu 8,98€ verkauft. Besonders bei einer so marktengen Aktie muss man auch mal Gewinne mitnehmen auch wenn da langfristig noch viel mehr drin sein könnte.
Nochmals vielen Dank an Helmut, dem ich diesen Verdoppler innerhalb von 6 Monaten zu verdanken habe.!!!

:-) stw

prof - Donnerstag, 22. Januar 2015 - 18:02
Ja, die Marktenge war auch bei mir ein Grund, warum ich VIEL ZU FRÜH ausgestiegen bin.
Prof

al_sting - Mittwoch, 13. Mai 2015 - 21:44
Glückwunsch an stw, auch beim Timing alles richtig gemacht!
Heute hat IMW angekündigt, die Börsennotierung zu beenden, und die Aktie fällt mal eben um 17% auf unter 8€.
http://www.finanztreff.de/news/dgap-news-imw-immobilien-se-imw-se-erwaegt-delisting-deutsch/10510278

Die Delisting-Mode bei deutschen Nebenwerten wird zu einer echten Krankheit!

stw - Freitag, 15. Mai 2015 - 14:25
Ja diese Delistings bei Dt. Nebenwerten sind wirklich schade, aber ich kann die Unternehmen verstehen. Die Börsennotierung kostet Unsummen (Tendend steigend wg. der Überregulierung) und dem steht kaum ein Wert gegenüber. Die Börse als attraktive Finanzierungsquelle funktioniert in D (und ganz Europa) nicht mehr für kleinere Unternehmen.
Die besten jungen europäischen Technologiefirmen gehen daher nach USA, um dort an die Börse zu gehen, weil selbst die Börse in London unattraktiv geworden ist.

:-( stw

stw - Freitag, 15. Mai 2015 - 14:26
BIn gespannt wie helmut reagiert, evtl. ist es in diesem Fall gar nicht schlecht, die Aktien zu behalten, auch wenn es schwieriger geworden ist, ohne eine Börsennotierung zu verkaufen.

:-) stw

helmut - Montag, 18. Mai 2015 - 20:49
Ich hab die Mitteilung erst am Wochenende gesehen. So ein "Absturz" wegen eines drohenden Delistings ist schon happig. Der innere Wert des Unternehmens ist jedenfalls klar über den jetzt bezahlten Kursen an der Börse. Privat werde ich meine Stücke zu diesen Kursen nicht abgeben .. ich denke eher über einen Zukauf nach. Für das Depot hier macht das aber vermutlich keinen Sinn.

Irgendwie habe ich den Eindruck, dass hier eine Übernahme des Unternehmens vorbereitet wird. Ich werde mir das in den nächsten Tagen genauer ansehen und dann hier posten.

stw - Dienstag, 19. Mai 2015 - 10:43
Mir geht es genauso: ich denke darüber nach, die Aktie privat nochmal zu kaufen und dann einfach abzuwarten, was nach dem Delisting passiert.
Aber das ist natürlich keine Strategie für das stw-Musterdepot

:-) stw

al_sting - Dienstag, 19. Mai 2015 - 10:48
Also ich fände es spannend, wenn einer von euch die Entwicklung mit Delisting und weiterem in seinem Musterdepot abbildet. Einfach als praktisches Beispiel, wie so etwas weitergehen kann.
Den ausreichend langen Atem sollten die Depots ja haben. ;-)

mce - Dienstag, 19. Mai 2015 - 10:54
Nur mal als Kommentar, ohne dass ich irgendetwas über IMW weiß:
Analytik Jena (AJA) hat nach der Übernahme durch Endress + Hauser das Delisting vollzogen und obwohl es im Vorhinein danach aussah, als ob die Aktie noch im Freiverkehr handelbar wäre, ist im Moment der Handel nur noch über Valora möglich und somit praktisch zum Erliegen gekommen.

Man könnte den Verdacht haben, dass hier diejenigen bestraft werden sollen, die das Übernahmeangebot von E+H abgelehnt haben. Es kann also durchaus passieren, dass nach dem Delisting eine faire Kursbildung erst einmal nicht gewährleistet ist.

McE

prof - Dienstag, 19. Mai 2015 - 11:04
Mir wären wohl auch mein Geld und meine Nerven zu schade für ein solches Experiment.
Prof

xenon - Dienstag, 19. Mai 2015 - 12:57
Funkwerk schwankte danach von - 30 % bis + 26 % gegenüber dem Tag der Delisting-Ankündigung.
Also mir scheint nichts verloren.

helmut - Montag, 29. Juni 2015 - 12:56
Hier überlege ich privat tatsächlich noch aufzustocken und dann das Delisting durchzuziehen. In der Zwischenzeit hat IMW ein Angebot (Rückkauf eigener Aktien) zu 6,9 gemacht. Das wird den inneren Wert weiter verdichten. Und den inneren Wert sehe ich jedenfalls über 10 Euro.

Mir stellt sich die Frage weshalb man (hastig) im Juli noch eine ao HV macht, um das Delisting zu beschießen - das wäre im September zur normalen HV auch noch gegangen?
Mit dem Rückkauf steigert man den inneren Wert und verringert die Anzahl der freien Aktien. Im Prinzip hat man nur noch ein einziges großes Objekt im Portfolio - da ist die Struktur der Gesellschaft sehr überschaubar. Die Sinnhaftigkeit eine eigene AG dafür zu haben aber auch. Ein Verkauf an einen Großen wäre da eine ganz logische Konsequenz. Ich gehe deshalb davon aus, dass hier eine Übernahme oder ähnliches ansteht. Die Wahrscheinlichkeit für ein (höheres) Angebot als die Euro 6,9 bis Ende des Jahres schätze ich auf über 50% ein.

Die Frage ist natürlich auch was passieren kann, wenn das nicht der Fall ist? IMW hat eine verteilte Aktionärsstruktur mit mehreren großen Aktionären. Da ist die Gefahr, dass "der" Großaktionär sich "an der Gesellschaft bedient" nicht gegeben bzw. zumindest nicht so groß. Zudem ist IMW eine sehr leicht zu verstehende Gesellschaft. Da ist es gar nicht so einfach Geschäfte zum Nachteil der Minderheitsaktionäre zu machen. Und letztlich ist es ein Immobilieninvestment - da ist die Möglichkeit schnell über die Börse zu verkaufen eigentlich auch nicht notwendig. Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten würde, dann wäre ich ja auch vermutlich 10 Jahre gebunden.

Heute soll der GB 2014/2015 veröffentlicht werden. Nach Durchsicht werde ich entscheiden.

stw - Mittwoch, 1. Juli 2015 - 09:04
Ich hatte auch schon diesen Gedanken, hier nochmals einzusteigen und bewusst meine ersten Erfahrungen mit einem Delisting zu machen. Bin gespannt auf Deine Analyse des aktuellen GB.

:-) stw

helmut - Donnerstag, 2. Juli 2015 - 16:19
Ich hab mir den GB angesehen und auch noch ein wenig recherchiert.

Das Positive:
Ich sehe den inneren Wert bei 14 Euro pro Aktie. Mit dem Rückkauf wird dieser Wert auf fast 15 Euro steigen. Das ist zumindest der Wert der bei Liquidierung/Verkauf der Gesellschaft realisierbar wäre.
Die Rechnung ist relativ einfach:
Die Netto-Schulden betragen 105 Mio. Die MK (bei 6,9 Euro Kurs) liegt bei 114 Mio. der EV bei Übernahme liegt damit bei knapp 220 Mio. Euro.

Wenn man (um die Rechnung einfach zu halten) unterstellt, dass die (Neben)Immobilien (Austerlitz, Industrieweg, Vorratsimmo) zum Buchwert (=39 Mio.) verkauft werden können, dann liegt der EV für das Objekt Valbone bei etwa 180 Mio. Euro.
Das Projekt Valbone wird aber in 2015 Mieterträge von 17,5 bis 18 Mio. generieren (17,1 in 2014). Dh die Mietrendite liegt bei fast 10% !!.
Wenn man hier eine (vorsichtige) Bewertung von 6% Mietrendite unterstellt (viele Verträge fallen aus der Mietpreisbindung - das sollte die Mietpreisbremse mehr als auffangen) - dann wäre der Objektwert bei fast 300 Mio. Das wiederum bedeutet eine stille Reserve von 120 Mio. oder über 7 Euro pro Aktie.

Mit dem Rückkauf kann diese stille Reserve auf dann nur noch 90% der Aktien umverteilt werden - das ergibt dann gut 8 Euro je Aktie stille Reserve. In Summe damit ca. 15 Euro (6,9 plus 8).

Es gibt aber auch einiges Negatives - vor allem in der Corporate Governance:
- Herr Wissmann scheint alle Zügel in der Hand zu haben, obwohl er offiziell nicht so viele Shares kontrolliert. Und es gibt jede Menge Geschäfte mit "related parties". Die Vergangenheit hat auch gezeigt, dass hier nicht immer im Sinne aller Aktionäre gehandelt wurde. Die Delisting-Ankündigung mit dem Rückkauf zu 6,9 passt da ins Bild. Er selber lässt es ich auf Kosten der Firma auch sehr gut gehen. Neben dem Bezug (als Berater, nicht als Angestellter) über 240 Tsd. Euro hat er auch eine Gewinnbeteiligung von 1 Mio.kassiert. Bei einem Umsatz von 20 Mio. ist das schon ein Wort.

Das heißt hier liegt auch die Gefahr eines Value Traps - ein großer Wert an den man aber nicht herankommt, weil die handelnden Personen den entweder versenken (weil zu ungeschickt, unerfolgreich) oder anderweitig verwerten (weil unfair). Meine Hoffnung war (und ist) dass sich das die anderen großen Aktionäre nicht gefallen lassen bzw. dass da ein Korrektiv ist. Aber die Aktionärsstruktur ist extrem schwer durchschaubar. Lesenswert dazu ist das hier:
http://agnostic-investing.blogspot.co.at/2013/12/imw-immobilien-i.html

Ich denke ich muss nochmals darüber schlafen, wie ich mich hier verhalten soll. Vielleicht hat ja jemand von euch eine Idee oder eine Einschätzung.

lg
Helmut

al_sting - Freitag, 23. Juni 2017 - 21:19
Wie lässt sich Helmuts Depotwert IMW Immobilien eigentlich nach dem Delisting handeln?
Mir wird derzeit nur noch Valora als Marktplatz angezeigt, und da ist die Handelsliquidität EXTREM niedrig.
Der letzte Trade wäre angeblich im Mai 2017 gelaufen, der vorletzte Trade im Februar 2016.
Alle 15 Monate ein Trade, das wäre mein persönlicher Rekord an ausgetrockneter Handelsliquidität.
Gibt es da nicht auch andere Wege für Handel und Preisfindung?

helmut - Sonntag, 25. Juni 2017 - 13:10
Ein Handel ist tatsächlich im Moment kaum möglich. Aber es tut sich was.
- Es gab schon zwei (relativ erfolglose) Versuche der IMW über ein öffentliches Angebot Aktien selber zurückzukaufen. Ich habe im Depot den Wert des letzten Angebotes als Wert eingetragen.
- In der gerade erst veröffentlichten HV-Einladung steht, dass 3 Euro Kapitalrückzahlung erfolgen sollen.
- Ein paar Umstrukturierungen deuten darauf hin, dass der Kern der IMW (die verbliebene Immobilie in Form einer Tochtergesellschaft) verkauft werden soll. Dann würde der Börsemantel mit viel Liquidiät übrig bleiben.

Ich persönlich denke, dass hier über die nächsten 2 Jahre über 10 Euro zurückfließen werden.

al_sting - Sonntag, 25. Juni 2017 - 15:51
Das klingt natürlich gut, das freut mich!

Aber man sollte das Unternehmen anscheinend wirklich gut kennen und dem Management vertrauen können, um ein Delisting mitzumachen. Ist jedenfalls mein Eindruck mit Hintergedanke an Clere.

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