chinaman - Samstag, 10. Februar 2001 - 13:38 |
Ich möchte den Bau-Verein zu Hamburg (WKN: 517900) mal zur Diskussion stellen. Ich habe mir länger überlegt, ob dies Sinn macht, weil der Bau-Verein genau die Art von Aktie ist, bei der ich hier im Forum mittlerweile nicht mehr mit großer Resonanz rechne. Ich habe mich letztendlich doch wieder dazu entschlossen, da ich nach etwas Zögern selber eingestiegen bin und meine Recherchearbeiten gerne hier zur Verfügung stelle, da ich umgekehrt auch oft sehr von dem Research anderer hier profitiere. Nachdem ich schon angesprochen habe, dass ich etwas mit dem Einstieg gezögert habe, will ich ausnahmsweise mit den Gründen anfangen, die gegen ein Engagement sprechen: Nun da ist zum einen wieder die Charttechnik: Ein Einstieg zum jetzigen Zeitpunkt dürfte mal wieder der berühmte Griff ins fallende Messer sein. Ich glaube prof wird nicht widersprechen, wenn ich von einem intakten Abwärtstrend spreche. Nun es ist ja bekannt, dass allein dies mich nicht zu sehr zögern lässt ;-) Ein weiterer unschöner Punkt ist der Aufsichtsratsvorsitzende: Dr. Becker (bekannt vom Aufsichtsratsmandat EM.TV). Noch ernster nehme ich, dass es einen fundamentalen Grund für den Kursrückgang gibt: Der Bau-Verein zu Hamburg hat enttäuscht und er hat das prognostizierte Ergebnis für das abgelaufene Geschäftsjahr 2000 nicht erreicht. Das Ergebnis des GJ 1999 betrug noch 1,37 EUR pro Aktie, BO hat die Gewinnschätzung für 2000 zwischenzeitlich auf 0,80 EUR zurückgenommen und prognostiziert auch für 2001 nur ein EPS von 1 EUR und für 2002 nur 1,10 EUR. Demgegenüber hat der Vorstand gegenüber 1999 bis vor kurzem noch ein steigendes Ergebnis prognostiziert. Die Ergebnisunterschreitung wird nun damit begründet, dass in Hamburg Wohnungen mit einem überdurchschnittlich hohen Verkaufsertrag im vierten Quartal nicht in der geplanten Anzahl veräußert werden konnten. Preiszugeständnisse hat das SDAX Unternehmen nicht gemacht und geht nun davon aus, die Wohnungen in 2001 auch ohne Preiszugeständnisse zu vermarkten. Der Aktienkurs ist auf knappe 11 EUR zurückgekommen und notiert nahe des Jahrestiefs. Damit würde sich laut BO in KGV 2002 von 9,9 ergeben. Nicht teuer, aber es gibt noch mehr Aktien mit einem einstelligen KGV. Warum habe ich mich nun trotzdem entschieden, mal eine erste Position an Aktien des Bau-Vereines aufzubauen ? Da wäre ganz dominierend der Substanzgesichtspunkt. Im GB 1999 des Bau-Vereins ist ein NAV von ca. 20 EUR je Aktie ausgewiesen. Der Net Asset Value setzt sich dabei zusammen aus den Verkehrswerten aller Immobilien, reduziert um die Buchwerte bei Verkauf, die Vetriebsaufwendungen und die ertragssteuerlichen Belastungen zuzüglich das Eigenkapital des Bau-Vereins. Die Ermittlung der Verkehrswerte erfolgte dabei durch Dr. Lübke. In Summe handelt es sich um Immobilien mit einer Mietfläche von 366.000 qm mit Schwerpunkt in Hamburg, Berlin und München. Das KUV von 0,61 weist ebenfalls auf einen fundamental günstigen Einstiegszeitpunkt hin. Immobilien sind m.E. ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge. Allerdings sind sie eben, wie der Name sagt, immobil. Immobilienaktien kombinieren für mich die Vorteile der Immobilie mit denen der Aktienanlage. Es gibt aber meines Wissens nach keine Immobilienaktie, die einen so ungewöhnlich hohen Abschlag zum NAV vorweist. Mit Hamburg, Berlin und München engagiert sich der Bau-Verein in sehr interessanten Märkten; eine Ausweitung auf die Räume Rhein/Main und Rhein/Ruhr ist erklärtes Ziel des Managements. Im August 1999 hat der Bau-Verein drei international renommierte Immobilieninvestoren als Gesellschafter gewinnen können (Verkauf vom früheren Eigentümer Wünsche). Zu den neuen Investoren gehört u.a. die Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle. Um ganz ehrlich zu sein: Ich habe durchaus Wachstumshoffnungen für den Bau-Verein und hoffe, dass die BO Gewinnschätzungen vielleicht zukünftig mal wieder geschlagen werden können. Mal sehen, zumindest halte ich den Kurs nun (Charttechnik hin oder her) eigentlich fundamental für sehr gut abgesichert. :-) Gruß Chinaman |
prof_b - Samstag, 10. Februar 2001 - 14:32 |
Igitt, da hast du dir ja was schönes ausgesucht! Natürlich nicht persönlich nehmen! Jetzt wird in ein sonniges Wochenende gestartet - Prof |
stw - Samstag, 10. Februar 2001 - 15:03 |
Owei, da kommen doch schon wieder Erinnerungen an das WKM-Debakel hoch... Aber im Ernst, zumindest in einem gebe ich Dir absolut recht: "Immobilienaktien kombinieren für mich die Vorteile der Immobilie mit denen der Aktienanlage". Das kann ich auch für mich uneingeschränkt unterschreiben. Ich bin kein Freund von Immobilien. Nur leider habe ich auch immer noch keine Immobilienaktie im Depot. Schon öfters haben wir das Thema hier im Board mal kurz auf der Tagesordnung gehabt, aber für ein Investment hat meine Begeisterung (außer bei WKM :-( ) nie gereicht. Große Probleme sehe ich grundsätzlich darin, eine auf die Verkehrswerte basierende Kennziffer wie den von Dir beschriebenen NAV als Argument für die Unterbewertung heranzuziehen. Solche Verkehrswerte können auch sehr schnell nach unten korrigiert werden. Aber vielleicht bin ich da auch nur so vorsichtig, weil das einfach nicht mein Metier ist. Ein schönes Wochenende :-) stw |
chinaman - Samstag, 10. Februar 2001 - 18:23 |
Natuerlich koennen sich Verkehrswerte ändern, aber Sie sind trotzdem die beste Wertermittlungsmethode für Immobilien. Mit profs Posting hab ich mal wieder etwas Probleme: Voll draufhauen, aber sich überhaupt nicht fundiert mit der Sache auseinandersetzen ... So macht es wirklich keinen Spaß, sich all die Dinge zusammenzuschreiben, um dann so was vor die Füße geworfen zu bekommen. Auch Euch ein schönes Wochenende ! :-( Gruß Chinaman |
stw - Sonntag, 11. Februar 2001 - 15:15 |
Du solltest Dich nicht ärgern über solche Postings von Prof, chinaman. Er glaubt halt, dass es nichts bringt, sich die Zeit zu nehmen, um sich wirklich mit den Unternehmen und Bilanzen zu beschäftigen. Er hat auch in diesem Fall mit Sicherheit nur kurz auf den Chart geguckt und mit diesem 'Bild des Grauens' war für ihn der Fall erledigt. Er drückt das halt manchmal etwas drastisch aus... bitte bitte lass Dich dadurch nicht entmutigen, auch weiterhin solche gehaltvollen Beiträge zu posten. Vielleicht können wir Prof ja gemeinsam im Laufe der nächsten Jahre überzeugen, dass auch er seine besten Deals macht mit Aktien, die wir vorher gründlich fundamental abgeklopft haben. Darauf läuft nämlich meiner Meinung nach momentan alles raus. Umstritten ist für mich nur, ob sein 'Timingmodell' erfolgversprechender ist als unser Einstiegsmodell, was auch vor dem Griff ins fallende Messer nicht zurückschreckt. Wir werden sehen... :-) stw |
prof_b - Sonntag, 11. Februar 2001 - 15:59 |
Ich habe mich ja schon im voraus dafür entschuldigt, also nicht böse sein - Prof |
stephan - Sonntag, 11. Februar 2001 - 22:56 |
Hallo Chinaman Scheint mir ein sehr unbeacheter Nebenwert zu sein. Die Umsätze sind sehr niedrig. Ausschläge bei unlimitierten Ordern vorprogramiert. Im Zwischenbericht zum 30.09.2000 kann man erkennen, daß der Bauverein einen negativen (!) Kassenbestand hat. Und das, obwohl durch eine Kapitalerhöhung frisches Geld ins Unternehmen floß. Sicherlich ist das bei einer Immobilien Holding vernachlässigbar, da sie enorme Werte ihr Eigen nennt. Trotzdem, warum hält man die Kasse so niedrig? Schließlich sind die SollZinsen doch etwas sehr viel höher als etwaige mittelfristige FK-Zinsen. Ansonsten ist das ganze wirklich eine Vertrauenssache. Bsp. : "Der Vorstand war nicht bereit, mittels Preiszugeständnissen den Verkauf zu beschleunigen und geht davon aus, diese Wohnungen im laufenden Geschäftsjahr ohne Preiszugeständnisse wie vorgesehen zu vermarkten." Könnte das heißen, was da steht oder aber auch: "Der Vorstand war nicht bereit auf die Marktverfassung zu reagieren, indem er auf einen großen Teil der Veräußerungsgewinne verzichtet, und wird zu nun im laufenden Geschäftsjahr auf jeden Fall zum Marktpreis verkaufen müssen, wie auch immer der ausfallen mag..." Ich male wieder schwarz. Keine Bange, das ist normal, für Aktien, die ich nicht halte oder halten will. Viel Erfolg, schlimmer als bei meiner, sich im freien Fall befindenen, Nokia wird es wohl kaum kommen. Gruss Stephan PS: Die, im Vergleich zu Analysten, treffsichere Wirtschaftswoche hat im Oktober 2000 eine positive Bewertung herrausgegeben (Quelle: http://aktien.onvista.de/cgi-bin/analysten_empfehlung.mpl?OSI=DE517900) Mit den Aktien des Bau-Vereins zu Hamburg dürften Anleger auf die richtigen Immobilienplätze setzen. Das Unternehmen konzentriere sich auf die Bestandsentwicklung und Bewirtschaftung von guten stadtnahen Wohnungen in den Metropolen Hamburg, Berlin und München und sei Eigentümer von rund 5300 Einheiten. Angesichts der gebesserten Aussichten auf den Immobilienmärkten erscheine die Aktie unterbewertet. Das 2001er KGV liege bei lediglich acht. Hinzu komme, dass der Marktwert der Immobilien dieses Jahr rund 21 Euro erreichen werde. Damit weise der Aktienkurs einen ungewöhnlich hohen Abschlag von fast einem Drittel zum NAV auf, so Wirtschaftswoche. |
chinaman - Montag, 12. Februar 2001 - 10:29 |
High Stephan, toll, Du hast Dich ja richtig mit dem Bau-Verein beschäftigt ! Das motiviert mich nun wieder, weiterzumachen. So markteng ist der Bau-Verein m.E. gar nicht, bspw. heute morgen gingen bereits 4000 Stk. in Frankfurt und 3020 Stk. in Xetra um. Die Eigenkapitalquote des Bau-Vereins ist auch nach der KE nicht üppig, dies war mir auch aufgefallen. Bei der Betrachtung des Zahlenwerkes fällt auf, daß der Bau-Verein offensichtlich alle Weichen in Richtung Expansion gestellt hatte und dann einen rückläufigen Umsatz hin nehmen mußte. Daraus resultiert nun natürlich eine hohe Zinsbelastung, die wiederum ergebnisbelastend wirkt. Was meinst Du denn mit negativem Kassenbestand, den konnte ich aus dem Zwischenbericht nämlich, trotz nochmaligem Nachlesen, nicht erkennen. Im Zwischenbericht ist nur eine GuV und eine Kapitalflußrechnung, jedoch keine Bilanz veröffentlicht. Der Marktpreis bei Immobilien ist nun mal der Verkehrswert. Etwas habe ich mich schon mit immobilien beschäftigt und habe mal etwas die Ansätze in dem 99er GB mit meiner rudimentären Marktkenntnis verglichen. Dabei ist mir keine eklatante Fehlbewertung aufgefallen. :-) Gruß Chinaman |
stephan - Montag, 12. Februar 2001 - 11:13 |
Hallo Chinaman, Man tut halt, was man kann. Bzgl. Umsatz hast du recht. Ich hatte nur am Freitag gesehen, daß an allen Börsenplätzen zusammen nur Papiere im Wert von einigen wenigen tausend Euro gehandelt werden. Das aber wohl nur ein besonders schwacher Tag. Das Durchschnittliche Tagesvolumen ist mit ca. 80 TSD Euro (FSE + ETR) durchaus i.O. Meines Wissens ist der in der Kapitalflußrechnung angebene Posten "Flüssige Mittel am Ende der Periode" mit dem Kassenbestand identisch. Das gilt zumindestens für die Rechnungslegung nach US-GAAP. Da der Bau-verein aber nach HGB bilanziert, wird uns vielleicht STW oder ein anderer erfahrener Kapitalflußrechnungs-leser veraten, ob man den Posten "Finanzmittelbestand am Ende der Periode" mit dem Kassenbestand gleichsetzen kann. Ich für meinen Teil würde, daß mal zu 100% annehmen, und damit ist der Bauverein zum 30.09.2000 auf seinen laufenden Konten mit 2,9 Mio DM im SOLL! Wäre aber kein Verkaufsagument, wenn der Substanzwert, tatsächlich beim 2-fachen der Marketcap liegen würde... Spricht aber auch nicht für eine solide Unternehmensführung... Gruß Stephan |
stephan - Montag, 12. Februar 2001 - 11:33 |
Learning by doing... Tja, US-GAAP ist halt doch nicht HGB. Sorry, habe durch Vergleich mit dem Geschäftsbericht 99 einsehen müssen, das nach deutscher Rechnungslegung von der Kapitalflußrechnung nicht auf den Kassenbestand zu schließen ist... Ich nehme alles kleinlaut zurück. Ich habe bisher eher amerikanische Evaluationsbücher gelesen (genau 1). :) Nix für ungut. Gruss Stephan |
chinaman - Montag, 12. Februar 2001 - 11:38 |
Bezüglich des SOLL Kassenbestandes zum 30.09.2000 gebe ich Dir nun recht, Stephan. Es würde nicht für eine konservative Unternehmensführung sprechen, wenn dies langfristig Bestand hätte. Längerfristiger Finanzbedarf sollte dann wirklich auch langfristig finanziert werden. Werde mal in der Woche Kontakt zur IR des Bau-Vereines aufnehmen, um den aktuellen Stand zu erfragen. Dann habe ich auch gleich einen Eindruck, wie die IR dort funktioniert. Maßgeblich für meinen Kauf war aber, wie erwähnt, der Verkehrswert der Immobilien. Ein Abschlag in dieser Höhe ist für mich schon eine Substanzspekulation wert. Gewisse Nachteile des Unternehmens muss man dann wohl in Kauf nehmen, sonst hätte es ja wahrscheinlich ja nicht so einen Schnäppchen-Preis gegeben. Selbst wenn man den Verkehrswerten reserviert gegenübersteht: Ein KBV von ca. 1,1 bis 1,2 ist auch kein Indikator für eine überzahlte Aktie. :-) Gruß Chinaman |
chinaman - Montag, 12. Februar 2001 - 11:41 |
Noch eine wichtige Anmerkung für alle WKM Geschädigten: WKM machte Verluste, beim Bau-Verein reden wir von einer Firma, die Gewinne macht. Auch wenn deren Höhe für 2000 enttäuscht hat. :-) Gruß Chinaman |
chinaman - Montag, 12. Februar 2001 - 11:47 |
Na so was, stephan ... wie Du siehst, hattest Du mich schon überzeugt und unsere Postings haben sich überschnitten. Werde mich trotzdem mal bei der IR erkundigen, als Aktionär hat man ja schließlich ein Auskunftsrecht !!! :-) Gruß Chinaman |
prof_b - Montag, 12. Februar 2001 - 11:55 |
WKM haben auch viele Jahre hintereinander Gewinne gemacht, das war für mich damals ein Kaufargument! Die machten sogar noch Gewinne während sie sich gefünftelt haben! Allerdings gab es damals auch schon Gewinnrückgänge ... Ich hatte übrigens selbst im 1. Quartal 2000 Bau-Verein. Damals sah der Chart sehr gut aus. Waren sogar BO-Empfehlung. Wurden mit ca. 10 % Verlust ausgestoppt! CU Prof |
stephan - Montag, 12. Februar 2001 - 14:24 |
So nachdem ich hier etwas verwirrte Aussagen geliefert habe, meine revidierte Fassung: Unter "Finanzmittelbestand" versteht man "Schecks, Kassenbestand, Bundesbank- und Postgiroguthaben, Guthaben bei Kredinstinstituten". Ich habe mir das mal bei TFG Venture Capital angeschaut, die ja auch nach HGB bilanzieren. Da kann man den Finanzmittelbestand, der in der Kapitalflußrechnung angegeben wird, direkt als Aktivposten in der Bilanz nachlesen. Allerdings haben die auch eine sehr einfache Bilanzstruktur. Wie erkennt man nun den Finanzmittelbestand in der Geschäftsjahresbilanz 99 vom Bau-Verein? Der Finanzmittelbestand betrug laut Kapitalflußrechnung zum 31.12.1999 2.049 Millionen DM. Allerdings steht da ausdrücklich Bau-Verein Konzern. Die Bilanz des Konzerns und der AG unterscheiden sich aber stark voneinander. So ist die Bilanzsumme des Konzerns doppelt so hoch wie bei der AG! Weder beim Konzern (3.245) noch bei der AG (0.085) ist der Posten "Kassenbestand, Posbankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten" mit dem Finanzmittelbestand in Übereinstimmung zu bringen. Ich blicke beim Bau-Verein gar nicht mehr durch. Wäre die AG die Holding dürfte ihre Bilanzsumme doch nicht kleiner als die des Konzerns sein. Hat der Aktionär denn Zugriff auf den hohen NAV, oder liegt der beim Konzern...?! Ich geb's auf. Falls Du Infos vom Bau-Verein bekommst, wie man sich den Finanzmittelbestand aus deren Bilanz ableiten kann, wäre ich aber stark daran interessiert. Wie dem ich auch sei, ein Finanzmittelbestand von - 2,9 Mio DM verheißt nichts gutes. Mit rauchendem Kopf Stephan |
prof_b - Montag, 12. Februar 2001 - 14:46 |
Mit solchen Experten an Board hat man es wirklich gut: Denen raucht der Kopf und mir scheint die Sache bei flüchtigem Lesen schon mehr als fragwürdig. Wenn die Bilanzexperten schon nicht mehr durchsehen, dann ist dort irgendwas faul ... Danke Stephan - Prof |
chinaman - Montag, 12. Februar 2001 - 15:18 |
Danke Stephan, für Dein Engagement. Ich werde in einer ruhigen Minute auch mal versuchen, diese Rechnung mit der Kapitalflußrechnung nach HGB nachzuvollziehen. Parallel werde ich aber in jedem Fall nachfragen und Euch hier informieren. @ prof: Ja, es ist wesentlich einfacher sich zurückzulehnen und andere mit rauchendem Kopf dasitzenzulassen. Auf Deine Äußerungen, da sei etwas faul, gebe ich gar nichts. Schließlich hast Du Sparta auch mal kriminalisiert, bevor Du sie ins Musterdepot genommen hast. Manchmal wechselst Du Deine Meinung derart schnell ... Ich behaupte aber weiterhin, dass Dein 2000er Erfolg stark darauf beruht, dass bspw. Avalon die lästige Researcharbeit für Dich erledigte. :-) Gruß Chinaman |
prof_b - Montag, 12. Februar 2001 - 17:13 |
Und so hat halt jeder seine Strategie! Jeder der recherchiert und das Ergebnis veröffentlicht, muss damit rechnen dass andere diese Erkenntnisse nutzen. Der Verfasser will das ja meist sogar, da er so das Interesse für die betreffende Aktie wecken will! Wer sein Wissen vor den "Faulen" geheimhalten will, muss ja nicht posten. In welchem Maße diese Recherchen genutzt werden, wie genau sie gelesen werden, welche Schlüsse daraus gezogen werden (interessant, unseriös, igitt), und, und, und ... kann der Verfasser nicht beeinflussen. Entscheidend wird allein sein, welche Strategie am meisten Performance bringt. Abgesehen vom "Ruhm" ist auch das Geld nicht zu verachten, ich kann es z.B. immer gut gebrauchen! Viele Grüße Prof :-) |
chinaman - Montag, 12. Februar 2001 - 17:26 |
Zumindest ich arbeite hier weder für "Ruhm" noch Geld mit. Ich habe auch absolut nichts dagegen, wenn passive oder auch aktive Teilnehmer den einen oder anderen Gedanken für verfolgenswert erachten. Allerdings wehre ich mich gegen Verunglimpfungen von Meinungen oder Unternehmen. stw-boerse ist für mich so etwas wie eine Arbeitsgemeinschaft während des Studiums, so nach dem Motto "gemeinsam sind wir stärker". Dies setzt aber eine gemeinsame Teamorientierung aller voraus. Profilierung zu Lasten anderer Boardteilnehmer oder zu Lasten von Unternehmen ist nicht mein Ding. Für mich ist Börse immer noch ein Hobby mit einer guten Chance dabei noch etwas Rendite zu erwirtschaften. Entscheidend ist aber der Spaß an der gemeinsamen Arbeit hier im Forum. :-) Gruß Chinaman |
laurin - Montag, 12. Februar 2001 - 17:31 |
@prof: koenntest du mal'n bisschen defensiver sein? ...das soll hier doch auch Spass machen.... |