Diskussionsforum der stw-boerse: Strategiediskussionen: demografische Wirtschaftsfaktoren: Archivierte Beiträge bis 25. Februar 2004
j_r_ewing - Dienstag, 30. April 2002 - 06:55
Sehr interessante Prognosen in der Haus-Postille der Deutschen BAnk:

Wenn man die historischen jährlichen Geburtenzahlen berücksichtigt und dazu die Einkommensentwicklung und die Konsumgewohnheiten im Verlauf des Lebens - ein Ansatz, der sich zur Beschreibung / Prognose der Konsumausgaben (und somit der Konjunktur) gut bewährt haben soll -, dann hat man das High zu erwarten
- in USA : 2008
- in D : 2015
- in Japan : schon 1990 gewesen (käme mit dem Börsen-High ja klasse hin - ließe aber nix gutes für Japan mehr erwarten !!)

Immerhin lebt ja die Konjunktur haupsächlich von den Konsumausgaben, und den Investitionsausgaben - aber diese wiederum von den ersteren. Der Ansatz ist also ganz plausibel; man muß ihn nur noch modifizieren mit den bekannten volks- / weltwirtschaftlichen Trends !

Gruß
JR

j_r_ewing - Dienstag, 30. April 2002 - 07:10
(Hier paßt auch rein, was ich am 7. März schrieb :)

...schrieb der recht bekannte Edwward Keon in "Ivestor Weekly" vom 20.2. :

(...)
"Vor Wochen legten wir dar - gemäß unserer Analyse der 'Flow of Funds'-Daten der FED -, daß, entgegen der Meinung der Pessimisten, die US-Privathaushalte-Budgets insgesamt, in guter Verfassung sind. Ihre Schulden sind in den letzten paar Jahren sehr wohl gestiegen, aber ihre tangible assets um das Doppelte. Die Schulden bestehen zu 70% aus Hypotheken, die tangible assets zu 80% aus Immobilien. Unterm Strich haben die Konsumenten einfach so viel equity von ihren Heimen abgezogen, daß ihr Netto-Immobilienbesitz prozentual genau so hoch ist wie 1995, d.h. 55,7% (lt. FED). Wir schätzen, der Netto-Besitz aller Haushalte betrug Ende 2001 ca. 40 "trillion" (= Billionen) $, 10% mehr als 1998 und ca. 40% mehr als 1995."

(Ja, aber wie setzt er sich zusammen ?)

"Wir schätzen: Ende 2001 betrugen die tangible assets knapp über 34% der Haushalts- assets (langjähriger Durchschnitt. 35 %)".

(Und die Immobilienpreise ??)

Keon: Die über 65jährigen besitzen etwa 30 % des Nettobesitzes im Land; von ihnen sterben jährlich 5,1% [Jüngere sind gar nicht mitgerechnet]. Ca. 70 % des Erbes geht an jüngere Leute. Diese geben deutich mehr von ihrem BEsitz aus als die Erblasser; vor allem für Immobilien. Von daher hat man auf Grund demographischer Entwicklung eine stetig höhere Nachfrage nach Immobilien.

Auch erklärt dies zum Teil den anhaltend hohen Konsum. -

[Was ebenfalls preistreibend wirkt: Ähnlich wie hier, steigt die Zahl der Haushalte durch die steigende Zahl sich abspaltender Single-Haushalte. Außerdem steigt der Wohnflläche pro Kopf: was heute ein Single für sich allein beansprucht, darauf lebte früher eine ganze Familie.

Dies alles wirkt der konjunkturverursachten Preisabschwächungstendenz entgengen.]
(...)

Howdy
JR

prof_b - Dienstag, 30. April 2002 - 10:08
"Die über 65jährigen besitzen etwa 30 % des Nettobesitzes im Land; von ihnen sterben jährlich 5,1% [Jüngere sind gar nicht mitgerechnet]."

Man könnte aber auch den Schluss ziehen, dass es bald zu einem Überangebot an Immobilien kommt. Welcher Single-Erbe braucht schon ein Einfamilienhaus?
Allerdings wird jeder Käufer das Hauses (auch zu einem niedrigen Preis) zunächst mal investieren. Das dürfte den Baustoffen guttun.

Prof

j_r_ewing - Dienstag, 30. April 2002 - 16:24
Zum vorderen Beitrag:

Wenn ab etwa 2008 die USA absinken, sollte man allerdings sehr vorsichtig sein mit einem Vertrauen darauf, daß es dann hier noch 7 Jahre weiter raufgeht - die Weltwirtschaft ist enorm verflochten und die Globalisierung läuft weiter, und wir sind die Exportnation Nr. 1 !

Gruß
JR

j_r_ewing - Dienstag, 30. April 2002 - 16:31
an Prof:
"brauchen" ist relativ... (s.o.)
Außerdem zählen ja nicht nur die gegenwärtige Situation, sondern auch Pläne / Hoffnungen für die Zukunft. Und mancher hat auch emotionale Wurzeln.

Gruß
JR

stw - Dienstag, 30. April 2002 - 17:59
"dass es bald zu einem Überangebot an Immobilien kommt"
genau damit rechne ich eigentlich schon seit einiger Zeit. M.E. sind die Immobilien- und Grundstückpreise (zumindest in den zweitklassigen Lagen) in den Großräumen wie München oder Stuttgart genauso aufgeblasen wie es der Neue Markt in 2000 war. ICh könnte mir gut vorstellen, dass nach der Aktienkrise eine Immobilienkrise bevorsteht.

:-) stw

chinaman - Freitag, 30. Mai 2003 - 10:15
SPIEGEL ONLINE - 29. Mai 2003, 17:10
URL: http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,250785,00.html
Immobilien-Blase

Der große Knall steht bevor

Neue Gefahr für die Finanzmärkte: In vielen Ländern sind die Immobilienpreise ins Unermessliche gestiegen, nun droht die Blase zu platzen. Ein Preissturz könnte mehr Schaden anrichten als die Aktienbaisse und Staaten mit kränkelnder Wirtschaft tief in die Rezession drücken.

London/Frankfurt am Main - Von Deutschland und Japan abgesehen, hat es in den vergangenen Jahren in fast allen Ländern einen Boom für Hauspreise gegeben, berichtet das britische Wirtschaftsmagazin "The Economist" in seiner am Freitag erscheinenden Ausgabe. Der Immobilienboom habe Blasen geschaffen - um mehr als 50 Prozent seien die Hauspreise seit Mitte der neunziger Jahre in Australien, Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Spanien und Schweden gestiegen, in den USA um 30 Prozent.

Das Platzen dieser Blasen im Laufe des nächsten Jahres sei sehr wahrscheinlich, so der "Economist". Um 15 bis 20 Prozent würden die Hauspreise in den USA dann stürzen, um 30 Prozent und mehr in anderen Ländern. Bei insgesamt niedriger Inflation sei der Wertverlust besonders drastisch. In Städten wie London, New York und Amsterdam gäbe es bereits Anzeichen für einen schnell abkühlenden Immobilienmarkt.

In den USA sind die Preise für Eigenheime seit 1995 um 27 Prozent gestiegen - doppelt so stark wie in den Boomjahren Ende der siebziger und achtziger Jahre. In den Großstädten ist der Anstieg sogar noch größer: In New York sind die Preise um 47 Prozent, in San Francisco um 70 Prozent, in London sogar um 136 Prozent gestiegen. In Deutschland und Japan dagegen sind die nominellen und die realen Preise im gleichen Zeitraum deutlich gesunken. Ein Haus in Tokio kostet heute nur die Hälfte des Preises von 1991.

Eigenheime repräsentieren 15 Prozent des BIP

Das Platzen der Immobilienblase wird mehr Schaden anrichten als das Platzen der Aktienblase, sagt "The Economist" voraus. Die Zeitschrift sieht dafür drei Gründe: Steigende Hauspreise haben einen positiven Einfluss auf die Konsumausgaben, weil mehr Menschen Eigenheime besitzen als Aktien und mit steigenden Hauspreisen mehr Geld ausgeben. Für den Kauf eines Hause leihen sich Menschen eher Geld als für den Kauf von Aktien. Fallende Immobilienpreise führen zu notleidenden Darlehen bei Banken, denn für viele Hausbesitzer sind die Kosten für den Erwerb eines Eigenheims höher als der tatsächliche Wert.

Auf rund 15 Prozent des Bruttoinlandsproduktes beläuft sich der Immobilienmarkt in reicheren Ländern nach Schätzungen von des "Economist". Dazu gehörten Bau, Kauf und Verkauf sowie Vermietung und kalkulatorische Zinsen für Nutzer-Eigentümer von Immobilien. Rund zwei Drittel des Sachvermögens machen Immobilien in den meisten Volkswirtschaften aus. Immobilien seien weltweit die größte Form der Einzelanlage. Investoren hätten mehr Geld in Immobilien angelegt als in Aktien oder Anleihen.

Deutschland sei das einzige Land unter den entwickelten Volkswirtschaften, in dem weniger als die Hälfte der Haushalte Hausbesitzer seien. In den meisten europäischen Ländern und in Australien mache Wohnen 40 bis 60 Prozent des privaten Haushaltsvermögens aus, in Nordamerika rund 30 Prozent. Selbst in den USA ist sechsmal mehr Vermögen eines typischen Haushalts in Wohneigentum gebunden als in Aktien.

Die Erträge aus Hauskäufen hätten in den vergangenen zehn Jahren in den meisten Ländern die Erträge aus Aktien deutlich überstiegen. Für Immobilien müsse die gleiche Wertanalyse angelegt werden wie für Aktien. Denn: Blasen bildeten sich, wenn der Preis für eine Anlage in keinem Verhältnis mehr zu seinem eigentlich Wert stehe. Die Kosten für den Erwerb von Eigenbesitz sollten die zukünftigen Entwicklungen widerspiegeln. Die Tatsache, daß in den meisten Ländern die Preise für Eigenheime und Bürogebäude viel schneller gewachsen sind als die Mietpreise, ist nach Ansicht von "The Economist" alarmierend.

100 Quadratmeter kosten in London 800.000 Dollar

Weil übergreifende Vergleichsdaten nicht zur Verfügung stehen, hat das Blatt im vergangenen Jahr Hauspreis-Indizes zusammengestellt, die vierteljährlich aktualisiert werden. Die Hauspreise hätten sich seit 1995 in Irland verdreifacht, in den Niederlanden und Großbritannien verdoppelt und sind um zwei Drittel in Australien, Spanien und Schweden angewachsen. Bei Berücksichtigung der Inflationsraten sind die Hauspreise in allen Ländern real um 25 Prozent gewachsen - ausgenommen Deutschland, Japan, Kanada und Italien. In Deutschland dagegen sind die Preise in den vergangenen sieben Jahren nominal um 5 Prozent und real - nach Abzug der Inflation - um 13 Prozent gesunken.

Zwar gäbe es einen Weltmarkt für den Handel mit Anleihen, Aktien und Devisen, aber nichts Vergleichbares für Wohnungen. Die Preise für Immobilien und die Regeln für den Kauf und Verkauf wichen weltweit stark voneinander ab. Der Preis für eine Zweizimmer-Wohnung mit rund 100 Quadratmetern im Stadtzentrum ist am teuersten in London, New York und Tokio mit mehr als 800.000 Dollar, liegt in Frankfurt bei unter 400.000 Dollar und in Brüssel bei unter 200.000 Dollar.

Nach Ansicht des "Economist" können weder niedrige Zinssätze noch Bevölkerungswachstum den Boom der Hauspreise rechtfertigen. Die Aktien-Blase habe gezeigt, daß der Grundwert einer Anlage nicht vernachlässigt werden dürfe. Zwei Wege sieht die Zeitschrift für die Bewertung von Hauspreisen: das Kurs-Gewinn-Verhältnis und das Verhältnis von Hauspreis und Einkommen. Der Wert jeder Anlage sollte seine zukünftigen Einkünfte widerspiegeln. So wie der Wert einer Aktie dem Wert der zukünftigen Dividenden entsprechen sollte, sollte der Wert eines Hauses die zukünftigen Leistungen des Eigentums widerspiegeln - entweder die Mieteinnahmen oder die eingesparte Miete für einen Eigentümer-Nutzer.

stw - Freitag, 30. Mai 2003 - 12:36
Na da bin ich aber mittlerweile ganz froh, dass ich noch immer völlig desinvestiert in diesem Bereich bin...

:-) stw

chinaman - Freitag, 30. Mai 2003 - 17:26
Auch im Immobilienbereich ist sehr zu differenzieren. Die 1b- die Randlagen sowie der Wohnungsbau im mittleren und einfachen Segment in Deutschland haben bereits gelitten. Ob noch mehr kommt, wer weiß es ??? Blasenartige Züge sind aber noch in den 1a Lagen vorhanden (Die offenen Immobilienfonds werden mit Geld überschwemmt ...) sowie in manch anderen Ländern feststellbar. Warnen nuß man wohl vor dem Modetrend, in großem Masse in offene Immobilienfonds zu investieren, sowie vor Immobilienaktien bzw. geschlossenen Fonds mit hoher Fremdkapitalquote.

:-)
Gruß
Chinaman

chinaman - Freitag, 30. Mai 2003 - 17:28
DEUTSCHE WIRTSCHAFT

Demograph warnt vor 15-jähriger Dauerstagnation

Wann kommt Deutschland aus der Konjunkturkrise? Die meisten Auguren erwarten einen Mini-Aufschwung nach dem Sommer. Der renommierte Demograph Herwig Birg hingegen hat ein geradezu erdrückendes Szenario entwickelt - Rentenbeiträge von fast 50 Prozent und Stagnation für Jahre, wenn nicht Jahrzehnte.

Frankfurt am Main/Bielefeld - Die Bevölkerung altert, die Kosten für die Sozialsysteme steigen - fast jeder hat diese Binsenweisheit schon gehört und rasch wieder verdrängt. Die meisten leiten daraus nur kurzfristige Fragen ab: Wie groß ist das Loch in der Rentenkasse in diesem Jahr? Werden die Krankenkassen im Herbst schon wieder teuerer?
Der Demograph Herwig Birg, Professor und Institutschef in Bielefeld, nimmt für sich in Anspruch, die längerfristigen Entwicklungen im Blick zu haben. Im Interview der "Börsen-Zeitung" leitet er aus der Beobachtung, dass der Anteil der 20- bis 40-Jährigen an der Gesamtbevölkerung schrumpft, erschreckende Folgerungen ab. Seine Hauptthese: Deutschland stünden "Jahrzehnte der demographischen Umwälzung bevor". Viele hätten noch nicht begriffen, dass man hier vor einem Problem bisher unbekannter Art stehe. Durch "Drehen an den Stellschräubchen" lasse es sich nicht mehr beheben.

Fast alle Wachstumsmotoren fallen aus

Birg prophezeit, dass in den nächsten 10 bis 15 Jahren ein Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von maximal 1,5 Prozent möglich sei. Dies sei eine "sehr gefährliche Entwicklung" mit Auswirkungen für Finanzmärkte, Sozialsysteme und die verschiedensten Unternehmen. Falls die Innovationskraft der Wirtschaft weiter sinke, müsse man auch diese Prognose noch einmal korrigieren, sagte Birg dem Blatt - dann sei ein Wachstum um bestenfalls ein Prozent jährlich denkbar. Die gefürchteten japanischen Verhältnisse hätten Deutschland erfasst.

Der Demograph argumentiert, der Faktor Arbeit werde als Motor des Wirtschafswachstums auf absehbare Zeit ausfallen. Auch der Faktor Kapital werde keine Besserung bringen - denn wenige Investoren würden in eine Volkswirtschaft investieren wollen, deren Bevölkerung auf Jahrzehnte hin schrumpfen wird. Als möglicher Wachstumsmotor bleibe allein der technische Fortschritt.

"Jedes Gemeinwesen sprengen"

Dass die privaten Konsumenten die Konjunktur mit einer Steigerung ihrer Ausgaben retten, erwartet Birg laut Interview nicht - im Gegenteil. Die Konsumabstinenz der Haushalte werde sich in den kommenden Jahren noch verstärken. "Wir werden Jahrzehnte der Kaufzurückhaltung erleben", zitiert ihn die Zeitung. Birgs Begründung: Der Bevölkerung sei noch nicht klar geworden, was auf sie zukomme. Angesichts der drohenden Rentenkrise würden die Appelle zur Sparsamkeit zunehmen, für den Konsum bleibe immer weniger. Was das für die gesamte ökonomische Infrastruktur bedeute, "könne man sich noch gar nicht ausmalen". Die Abhängigkeit vom Export vor allem in Schwellen- und Entwicklungsländer werde weiter zunehmen, da aus dem Inland keine Impulse zu erwarten seien.

Die Sozialsysteme in ihrer jetzigen Form sind jedenfalls nicht zu retten, da ist sich Birg sicher. Ohne Reformen werde die Überalterung dazu führen, dass der Rentenbeitragssatz in einigen Jahrzehnten auf 46 Prozent, der für Krankenkassen auf 20 bis 25 und der für die Pflegeversicherung auf drei bis sechs Prozent steigen werde. "Das würde jedes Gemeinwesen sprengen", so Birg in dem Interview.

"Dann benötigen wir den Mega-Riester"

Die Verlierer der Überalterung sind nach Birgs Einschätzung zahlreich: Die Politik könne über Jahrzehnte hinaus nicht mit einer Verbesserung der Etatlage rechnen. Für den Handel und die Immobilienwirtschaft sei die Entwicklung eine Katastrophe. Profitieren würden wahrscheinlich Banken und Versicherungen, weil die Altersvorsorge weiter privatisiert werden müsse. Birg im Interview: "Das wird bald ein böses Erwachen geben, dann benötigen wir den Mega-Riester - ein Riesengeschäft."

Wolle Deutschland die demographischen Probleme lösen, müsse es radikal umsteuern, fordert der Forscher in dem Gespräch. Die Staatsverschuldung müsse abgebaut, die Staatsquote dramatisch gesenkt werden. Zugleich müsse die Innovationskraft der Wirtschaft steigen, die Arbeitslosigkeit sinken.

Damit die Zahl der Einwohner nicht weiter schrumpfe, müsse die Einwanderung sowohl von Flüchtlingen als auch von qualifizierten Arbeitskräften angekurbelt werden. Langfristig aber helfe nur eine Steigerung der Geburtenrate. Die Investitionen in Bildung, fordert Birg, müssten vervielfacht werden, damit deutsche Universitäten wieder Magnetwirkung ausüben und die Nation im Pisa-Ranking nach vorne rücke.

Die USA übrigens sind aus Sicht Birgs das wohl wichtigste Land, das von den Folgen der Überalterungsspirale verschont bleiben könne. Hier sei die Altersvorsorge schon Privatsache - und Frauen zögen im Schnitt zwei Kinder groß, eine ideale Größe.

chinaman - Dienstag, 3. Juni 2003 - 08:51
Zur Abrundung des Krisenbildes bei Immobilien auch mal etwas über die momentan schwachen Investitionen in diesem Bereich, die natürlich auch mal wieder zu Verknappungen führen könnten.

:-)
Gruß
Chinaman


Deutschland weit hinten: Kaum neue Wohnungen gebaut
Berlin - Deutschland liegt beim Neubau von Wohnungen im europäischen Vergleich ganz hinten. Nur 290 000 Wohnungen wurden in der Bundesrepublik im vergangenen Jahr fertig gestellt. Das sind 3,5 pro 1000 Einwohner, teilt das Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (IFS, Berlin) mit. Die Spitzenposition in Europa nimmt dabei Irland mit 14,3 Wohnungen pro 1000 Bewohner ein. Hinter Deutschland rangieren nur noch Dänemark (3,3), Großbritannien (2,8) und Schweden (2,1 im Jahr 2002 fertig gestellte Wohnungen je 1000 Einwohner).


Im innerdeutschen Vergleich steht Brandenburg (5,4) an der Spitze aller Bundesländer. Dabei profitiert das Land dem Institut zufolge vor allem vom so genannten Speckgürtel Berlins, in den viele Bewohner der Hauptstadt ziehen, um dort auf preisgünstigerem Bauland Häuser zu bauen. Die zweithöchste Quote erreichte nach den ifs-Angaben Mecklenburg-Vorpommern mit 4,9 Wohnungen pro 1000 Menschen. Viel gebaut wurde auch noch in anderen Flächenstaaten wie Bayern (4,6) oder Rheinland-Pfalz (4,3). Die wenigsten neuen Wohnungen werden in Berlin (1,5) und anderen Stadtstaaten wie Hamburg (2,2) und Bremen (2,4) gebaut. dpa


Artikel erschienen am 2. Jun 2003

chinaman - Dienstag, 3. Juni 2003 - 08:53
Der große Immobiliencrash bleibt aus
Experten geben Entwarnung vor gefährlicher Blasenbildung - FIABCI-Kongress in Berlin
Berlin - Die weltweit wichtigsten Immobilienmärkte haben bereits Ende vergangenen Jahres ihren Höhepunkt überschritten und sind gegenwärtig von Konsolidierung, Stagnation und Preisrückgang gekennzeichnet. Dies geht aus den Diskussionen auf dem 54. Kongress des Internationalen Verbands der Immobilienberufe (FIABCI) hervor, der jetzt in Berlin stattfand. Explosionsartige Preiserhöhungen, wie sie insbesondere in Großbritannien und den USA zu beobachten gewesen seien, dürften der Vergangenheit angehören.


Es sei kein Zusammenbruch dieser beiden Märkte zu erwarten. Befürchtungen über ein bevorstehendes Platzen von "Immobilienblasen" in Großbritannien und USA hätten sich als überzogen erwiesen, meinten Experten. In beiden Ländern hätten allerdings beträchtliche Hypothekenaufnahmen für Konsum orientierte Ausgaben stattgefunden. Eine Abkühlung an den Immobilienmärkten werde deshalb auch Auswirkungen auf Binnennachfrage und Gesamtkonjunktur haben. Bremswirkungen könnten deshalb auch für internationale Anleger negative Folgen haben. Die Büromieten seien in den USA im vergangenen Jahr um bis zu 20 Prozent eingebrochen. Bei weiterhin schwachen Aktienmärkten werde dennoch eine relativ stabile Entwicklung der Immobilieninvestments erwartet.


Auf den Immobilienmärkten des europäischen Festlands würden zur Zeit vor allem Investmentchancen in Paris und Brüssel, zum Teil auch in den Niederlanden gesehen, berichtete der Verband. Der deutsche Immobilienmarkt weise dagegen eindeutig rezessive Tendenzen mit nachgebenden Preisen und deutlich rückläufigen Büro-Mieten auf, betonte FIABCI.


Am kritischsten unter den europäischen Immobilienmärkten wird Spanien beurteilt. Hier werde ein Markteinbruch mit Gefahren für die konjunkturelle Entwicklung nicht ausgeschlossen. Experten wiesen auf die hohe Verschuldung der Privathaushalte hin, die sich innerhalb von fünf Jahren durch Haus- und Wohnungskäufe verdoppelt habe.


Ähnliches gelte für die VR China. Hier drohe nur wenige Jahre nach dem Entstehen des privatwirtschaftlichen Immobilienmarkts eine krisenhafte Entwicklung mit der Gefahr eines Marktzusammenbruchs. Seit 1999 sei das Hypothekenvolumen dort um fast 400 Prozent angewachsen. In Hongkong, wo der Immobilienmarkt seit 1997 einen dramatischen Preisverfall von mehr als 60 Prozent erlebte, seien auch im laufenden Jahr weitere Preisermäßigungen zu erwarten.


In Osteuropa stünden die Immobilienmärkte dagegen am Beginn einer Aufwärtsentwicklung. Hintergrund seien die verbesserte Rechtssicherheit und für Anleger interessante, aber nicht risikofreie Renditen. Zusätzliche Impulse entstünden durch den bevorstehenden EU-Beitritt einer Reihe von mittel- und osteuropäischen Ländern.


Ein gänzlich anderes Bild zeichnet die Zeitschrift "The Economist" in ihrer aktuellen Ausgabe. Sie warnt, dass ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes weltweit zu Rezessionen führen könne. "Das Platzen der Immobilienblase wird mehr Schaden anrichten als das Platzen der Aktienblase", wird in der 16-seitigen Analyse des weltweiten Immobilienmarktes vorausgesagt. Investoren hätten mehr Geld in Immobilien angelegt als in Aktien oder Anleihen. Deutschland sei davon aber kaum betroffen. ru


Artikel erschienen am 3. Jun 2003
Quelle: Die Welt

chinaman - Donnerstag, 24. Juli 2003 - 08:52
SCHRUMPFENDE STÄDTE

Das große Sterben

Deutschlands Städte bluten aus. Bereits jetzt stehen mehr als eine Million Wohnungen in Ostdeutschland leer, Stadtviertel verfallen, Landstriche veröden. Einzige Antwort ist, wie etwa in Leipzig, oft der Abriss. Deutschland steht vor einer Jahrhundertaufgabe.

Leipzig - Wie wäre es mit einem Hirschgehege hinter dem Leipziger Hauptbahnhof? Platz genug, finden die Stadtväter, gebe es ja. Man nutzt einfach die Brache neben dem frisch renovierten Prunkbau des Bahnhofs, platziert auf einer neu angelegten Wiese sechs Hirsche und dazu einen Hochsitz. Zwischen einfahrenden Schnellzügen und dem Autolärm der Hauptstraße könnte so der öffentliche Raum genutzt werden, den sonst niemand braucht.

Der Plan mit den Hirschen im Stadtzentrum ist bezeichnend für die städtebauliche Situation in Leipzig. Allein im Stadtteil Volkmarsdorf, direkt hinter dem Bahnhof, steht jedes zweite Haus leer - viele davon sind Altbauten. Aus manchen Häuserdächern wachsen Birken, auf rissigen Plakaten werben Immobilienmakler um Käufer, die nicht kommen werden. "Unser Plan, hier ein Hirschgehege einzurichten, ist natürlich eine Art Groteske", sagt Wolfgang Kunz, der Leiter des Leipziger Stadtplanungsamtes "Aber wir brauchen prägnante Beispiele, die auf den dramatischen Wohnungsleerstand in der Stadt hinweisen."


Fast 60 000 Wohnungen stehen in Leipzig leer. Die Sachsenmetropole hat von 1989 bis 1998 fast hunderttausend Einwohner verloren, von 530 000 Bürgern schmolz die Einwohnerschaft auf 438 000. Dann gab es eine Gebietsreform, Randbezirke wurden eingemeindet.

Viele Leipziger sind ins Umland oder in den Westen gezogen, der Geburtenrückgang kommt hinzu. Unterm Strich stieg im vergangenen Jahr die Einwohnerzahl durch Zuzug zwar leicht um 1800. Doch die Stadtplaner müssen langfristig denken. Ihnen ist klar: Leipzig droht zu veröden, und die Stadt reagiert mit drastischen Programmen, deren Namen seltsam idyllisch klingen.

"Dunkler Wald", "Wandel auf der Parzelle" oder "Lichter Hain" nennt die Behörde blumig ihre radikalen Pläne für das "Grüne Rietzschkeband", welches das Gesicht des ausblutenden Leipziger Ostens von Grund auf verändern soll. Wo sich heute zerfallende Häuser aneinander reihen, soll nach und nach eine Schneise aus Parks, Wäldchen und Veranstaltungsplätzen entstehen. "Wir wollen keine hässliche Brache in der Stadt, sondern eine positive Identifikation mit dem Prozess, gegen den wir nichts tun können. Die 60 000 Wohnungen sind ja so oder so leer", sagt Kunz.

Die Leipziger gehören zu den ersten, die sich mit Plänen einem Problem stellen, das hierzulande bald überall auf der Tagesordnung stehen wird: Deutschlands Städte und Dörfer schrumpfen. Schon heute gibt es allein in Ostdeutschland 1,2 Millionen leer stehende Wohnungen. Im Jahr 2030 werden es voraussichtlich doppelt so viele sein.

Weil hierzulande immer weniger Kinder zur Welt kommen, werden viele Hochhäuser und Gründerzeit-Schmuckstücke nicht mehr gebraucht. Ganze Stadtteile und Dörfer wandeln sich zu Ghettos, in denen nur noch die Alten und Arbeitslosen bleiben. Fenster und Türen werden vernagelt, der Niedergang der Städte ist hier schon Realität. Nur die Seniorenheime sind hübsch heraus geputzt.


Zum ersten Mal seit dem Dreißigjährigen Krieg droht Deutschland wieder die Verödung ganzer Landstriche. Das gilt auch für westdeutsche Regionen wie das Ruhrgebiet. Nach Berechnungen des Düsseldorfer Landesamtes für Datenverarbeitung verlor beispielsweise Essen seit 1990 37 000 Einwohner. Selbst florierenden Städten wie München wird der Rückgang prognostiziert: Spätestens ab dem Jahr 2030 soll auch dort die Bevölkerungszahl zurückgehen, schätzt das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.

Stimmen die Vorhersagen des Statistischen Bundesamtes, dann hätte Deutschland - selbst bei einer optimistischen Prognose, die 200 000 Einwanderer pro Jahr vorsieht - im Jahre 2050 nur noch 75 Millionen Bürger - ein Minus von sieben Millionen Menschen. Eine düstere Schätzung der Wiesbadener geht sogar von lediglich 67 Millionen aus. Deutschland vergreist, und die Kahlschlag-Pläne der Leipziger sind erst der Anfang.

Die Leipziger Stadtväter raten den Hauseigentümern zum Abriss, weil sich weit und breit eh keine Mieter mehr finden lassen. Grundbesitzern schlagen die Beamten vor, ihr Gelände der Kommune zu überlassen, auf denen sie dann Freiflächen einrichtet. Wer will, erhält nach fünf Jahren sein Eigentum zurück. Der Hintergedanke von Stadtplaner Wolfgang Kunz und seinen Leuten: Nach und nach soll sich so das Gelände leeren, und auch widerspenstige Hauseigentümer werden dann einsehen, dass ihre Immobilie mitten im Nirgendwo keinen Wert hat. Dann, so hofft Kunz, steht einem spottbilligen Ankauf durch die Stadt und der Schaffung von Grünflächen nichts mehr im Wege.

Das dafür nötige Geld steht schon bereit: Vor einem Jahr hat der Bund die ersten 1,25 Milliarden Euro (von insgesamt 2,9 Milliarden) des "Stadtumbauprogramms Ost" freigegeben, dessen Mittel je zur Hälfte für Instandsetzung und Abrisse genutzt werden sollen. Bis zu 400 000 Wohnungen sollen der Abrissbirne zum Opfer fallen. Wo vor wenigen Jahren mit Steuer-Milliarden und Abschreibungs-Modellen der Aufbau Ost gefördert wurde, herrscht jetzt der "Abriss Ost".

Leipzig hofft, durch die geplanten Abrisse die Entstehung eines städtischen Flickenteppichs aus sanierten Häusern, leer stehenden Ruinen und Brachen zu verhindern. Sie bewegen sich dabei auf einem schmalen Grat. Niemand kann ihnen garantieren, dass sie das Richtige tun. Was, wenn sich die Vorhersagen über die Bevölkerungsentwicklungen als falsch herausstellen? Oder die Stadtviertel, denen sie heute keine Zukunft mehr einräumen, wieder attraktiv werden? Der Abriss von je 10 000 Platten- und Altbauten könnte dann als verheerendes Kapitel in die Stadt-Geschichte eingehen. Das kann auch Wolfgang Kunz nicht ausschließen. "Aber wir müssen jetzt handeln. Wir können die Hände nicht in den Schoß legen." Auch die Instandhaltung leer stehender Häuser kostet Geld, das die Stadt und viele Hauseigentümer nicht haben.

Helfen soll den Leipzigern das Projekt "Schrumpfende Städte", eine Zusammenarbeit zwischen Bundeskulturstiftung, der Bauhaus-Stiftung in Dessau, der Leipziger Galerie für Zeitgenössische Kunst und der Architekturzeitschrift ARCH+. Vier internationale Regionen werden hier unter die Lupe genommen: Detroit, die russische Industriestadt Ivanovo, Manchester/Liverpool und Halle/Leipzig. Alle Gebiete leiden aus unterschiedlichen Gründen unter extremem Bevölkerungsschwund. Mit 3,2 Millionen Euro fördert die Bundeskulturstiftung das Projekt, das im nächsten Jahr die ersten Untersuchungsergebnisse präsentieren will.

Leiter ist der Berliner Architekt Philipp Oswalt. Aus seiner Sicht greifen bloße Abriss-Entscheidungen zu kurz: "Marktbereinigung ist keine Antwort auf die große Herausforderung des Stadtumbaus." Sinnvoll findet der Architekt die geplante Senkung der Eigenheimzulage. Die Flucht der Stadtbewohner in unnötige Neubauten im Umland könnte dadurch zumindest gebremst werden. Auch eine Senkung oder Streichung der Kilometerpauschale könnte dazu beitragen. Letztendlich wird sich jede deutsche Stadt in einem harten Wettbewerb um Industrieansiedlungen, gut ausgebildete Arbeitnehmer und attraktive Freizeitangebote behaupten müssen. Lebensqualität als Überlebensstrategie. Traditionsreiche Universitäts- und Handelsstädte wie Leipzig könnten in diesem Rennen besser bestehen. Das auf dem Reißbrett entworfene Eisenhüttenstadt bliebe dagegen vermutlich auf der Strecke.

Noch weiß niemand genau, wie das gewaltige Erbe der deutschen Städte bewahrt werden kann. Wie in den 50er Jahren schaffen Abrissbirnen heute wieder Tatsachen, die Jahrzehnte später als Bausünden am Pranger stehen. Was dabei unwiederbringlich verloren geht, kann heute niemand abschätzen.

chinaman - Dienstag, 20. Januar 2004 - 17:12
SPIEGEL ONLINE - 20. Januar 2004, 15:56

URL: http://www.spiegel.de/wirtschaft/0,1518,282717,00.html
Überalterung

Die Jungen können unseren Lebensstandard nicht halten

Die drohende Überalterung der Gesellschaften in den Industrieländern birgt nach Einschätzung des Weltwirtschaftsforums große Gefahren für unseren Lebensstandard. Die Wachstumsaussichten werden in den kommenden Jahren kontinuierlich abnehmen.

Frankfurt am Main - Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des amerikanischen Beratungsunternehmens Watson Wyatt & Company im Auftrag des Weltwirtschaftsforums, von der die "Frankfurter Allgemeine Zeitung" berichtet.
Die Folge sei ein erheblicher Mangel an Arbeitskräften, die die Nachfrage der Konsumenten nach Gütern und Dienstleistungen nicht befriedigen könnten, sagte Richard Smans vom Weltwirtschaftsforum anlässlich der Vorstellung der Studie zwei Tage vor Beginn des Jahrestreffens in Davos.

Die wachsende Zahl der Alten erhöhe die volkswirtschaftlichen Kosten der Altersversorgungssysteme, schreiben die Autoren weiter. Richtigerweise hätten Länder wie Kanada, Deutschland, Schweden und Großbritannien eine stärkere Kapitaldeckung ihrer Rentensysteme auf den Weg gebracht. Die Autoren warnen jedoch davor, Umlagesysteme in den kommenden Jahrzehnten zu schnell in eine Kapital gedeckte Vorsorge zu überführen. Die Summe des angesparten Geldes könne dann so schnell zunehmen, dass sich nicht genügend attraktive Investitionsmöglichkeiten fänden. Die Folge sei eine noch niedrigere Kapitalverzinsung als ohne Änderung des Rentensystems.

Unter den möglichen Gegenmaßnahmen kommt der Steigerung der Erwerbstätigenquote nach Ansicht der Autoren in den Industrieländern zentrale Bedeutung zu. Das gilt besonders für Deutschland, wo der Anteil der Männer und Frauen über 55 Jahre, die noch erwerbstätig sind, niedriger liegt als in einigen anderen vergleichbaren Ländern. Von den 60- bis 64-Jährigen arbeiten in Deutschland knapp 22 Prozent, in den Vereinigten Staaten aber 47 Prozent, in Schweden 52 Prozent und in der Schweiz sogar 65 Prozent. Wenn es Deutschland gelinge, die Erwerbstätigkeit älterer Menschen auf das Niveau der fünf Industrieländer mit den höchsten Erwerbsquoten anzuheben, wäre in diesem Jahrzehnt der drohende Produktionsausfall vermieden.
Eine Patentlösung für das demografische Problem gebe es jedoch nicht, erklärte Sylvester Schieber, Forschungsdirektor von Watson Wyatt. Die Einwanderung von Arbeitskräften aus Entwicklungsländern könne zur Bewältigung der Herausforderung ebenso beitragen wie der Kapitalexport in Länder mit einem Überschuss an Arbeitskräften. Ein Beispiel ist Indien, dessen Arbeitskräfteangebot in den kommenden 30 Jahren um 335 Millionen zunehmen wird. Das sind mehr Menschen im erwerbsfähigen Alter, als die Vereinigten Staaten von Amerika und die EU heute zusammen aufweisen.

Das demografische Problem der Industrieländer resultiert aus dem Absinken der Geburtenrate und der längeren Lebenserwartung. Um die Bevölkerungszahl zu halten, sind 2,1 Kinder je Frau im gebärfähigen Alter erforderlich. In Spanien und Italien ist die Geburtenrate allerdings unter 1,2 gefallen. In Deutschland ging sie von 2,16 im Jahr 1950 auf 1,29 im Jahr 2000 zurück. Deutschland gehört deshalb zu den Staaten, die sich auf eine schrumpfende Bevölkerungszahl einstellen müssen.

wojtek_m - Mittwoch, 21. Januar 2004 - 15:18
Ich dachte eigentlich, dass der technische Fortschritt (=Produktivitätssteigerung) stark genug ist um der Überalterung entgegenzuwirken, so das der Lebensstandard gehalten werden kann, aber scheinbar werden wir doch in der Zukunft mehr arbeiten müssen... ;-)

chinaman - Mittwoch, 25. Februar 2004 - 08:30
Deutschlands Wohnungsmarkt behält weiter die rote Laterne
Preis- und Mieterhöhungen sind derzeit kaum sichtbar, der Neubau kommt fast zum Erliegen
Frankfurt/Main - Keine Anzeichen der Besserung im deutschen Wohnungsmarkt: Bedingt durch den gesamtwirtschaftliche Abschwung, die nach wie vor nicht kompensierten Folgen der Wiedervereinigung und die spürbare Zurückhaltung bei Verbrauchern stagniert der Wohnungsmarkt weiter. Mit einer signifikanten Erholung des Marktes ist auch in den nächsten zwölf Monaten nicht zu rechnen. Preis- und Mieterhöhungen sind derzeit kaum sichtbar, der Neubau kommt fast zum Erliegen. Vermieter und Investoren sehen daher weiter schweren Zeiten entgegen, während Verbraucher von günstigen Wohnpreisen profitieren. Zu diesem Ergebnis kommt der jährlich erscheinende Europäische Wohnungsmarktbericht der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dem international führenden Immobilienfachverband mit rund 110 000 Mitgliedern in über 120 Ländern.


Die Untersuchung bietet einen Überblick über die Lage in 14 europäischen Wohnungsmärkten und wird damit als führender Leitfaden für Immobilienfachleute und Investoren angesehen. Im Gegensatz zur Entwicklung in anderen EU-Staaten konnte der deutsche Wohnungsmarkt die heimische Wirtschaftslage und die Binnennachfrage nicht stärken. Mit einer Verbesserung der Situation ist laut Sascha Hettrich, Vorstandsmitglied der RICS Deutschland, nicht vor 2005 zu rechnen. DW

mib - Mittwoch, 25. Februar 2004 - 08:49
so richtig preiswert wird's dann nochmal, wenn ALLE Erben Erbschaftssteuer zahlen muessen... dann gibt's ploetzlich ein Riesenangebot an Haeusern und Eigentumswohnungen...

Mib

prof - Mittwoch, 25. Februar 2004 - 12:52
Bei steigende Zinsen würden nach Ablauf der Zinsbindung viele Anschlussfinanzierungen teuer werden. Dadurch kämen viele Häuser unter den Hammer und das Angebot stiege weiter.
Prof

chinaman - Mittwoch, 25. Februar 2004 - 13:56
"so richtig preiswert wird's dann nochmal, wenn ALLE Erben Erbschaftssteuer zahlen muessen... dann gibt's ploetzlich ein Riesenangebot an Haeusern und Eigentumswohnungen... "

Das hiesse dann wohl keine nennenswerte Freibeträge mehr, auch das berühmte Häuschen der Oma voll Erbschaftssteuer-pflichtig ??? Klar ist schon, dass an der Erbschaftssteuer Schraube gedreht wird, aber gleich so heftig ?


"Bei steigende Zinsen würden nach Ablauf der Zinsbindung viele Anschlussfinanzierungen teuer werden"

Keine Preissteigerungen kombiniert mit relativ niedriger Mietrendite in Deutschland plus steigenden Zinsen wäre in der Tat ein verheerender Cocktail ...


:-)
Gruß
Chinaman

mib - Mittwoch, 25. Februar 2004 - 14:35
ich geb's ja zu... - die obigen Ueberlegungen halten mich vom Hauskauf ab... - ich denke, das koennte in den kommenden 2 bis 3 Jahren kurzfristig mal dramatisch billig werden!

"...gleich so heftig?"
warum nicht? in USA werden im Prinzip alle geerbten Immobilien nach dem Verkehrswert besteuert - auch wenn die Erben die Kinder sind. Da sind die Amis nicht zimperlich... - die Verschuldung der US-Haushalte hat ja eben auch "normale" Gruende: ererbtes Wohnugseigentum, Studium (eigenes oder das der Kinder), groessere Operationen, usw.

Mib

Mib

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