Diskussionsforum der stw-boerse: SDAX: Vivacon
stw - Dienstag, 30. Oktober 2007 - 11:27
Mit Vivacon nehme ich nun erstmals einen Immobilientitel zu 16,55 EUR ins stw-Musterdepot auf. Die Aktie ist im Zuge der US-Immobilienkrise in den letzten Monaten um ca. 50% gefallen, obwohl man davon eigentlich nicht betroffen sein dürfte, da Vivacon ausschliesslich mit deutschen Immobilien handelt. Das KGV liegt bei 6, der Markt scheint den aktuellen Prognosen von einem EPS von mindestens 2,80 EUR für 2007 aber nicht zu trauen. Insgesamt hat das SDAX-Unternehmen eine erstaunliche Entwicklung in den letzten Jahren hinter sich und ich setze darauf, dass die damit verbundene Wachstumsstory auch durch die US-Immokrise nicht beendet sein wird.
Aber Achtung: es handelt sich hierbei nicht um einen Substanzwert, daher ist die Aktie relativ risikoreich. Mir gefällt aber das auf dem Erbbaurecht basierende Geschäftsmodell sehr gut, daher sehe ich neben den vorhandenen Risiken auch überdurchschnittliche Chancen, wenn das Unternehmen beweisen kann, dass es der aktuellen Immokrise trotzen kann.

:-) stw

prof - Dienstag, 30. Oktober 2007 - 12:30
Und wieder ein Katastrophenchart: Fallendes Dreieck mit Unterstützung bei 15. Falls die fällt noch ein bisschen Unterstützung bei 12, darunter Niemandsland.

Deine Spekulation gegen die Charts wird immer ausgepräger und könnte sich rächen!
Prof

al_sting - Dienstag, 30. Oktober 2007 - 12:59
Hallo Prof,

derzeit werden einige Firmen (endlich wieder!) auch für Fundis preiswert.
Dann aber regelmäßig dank Preisverfalls mit saumäßigen Charts. Zudem schwebt die Drohung einer nachhaltigen Eintrübung oder gar Absturz der amerikanischen Börsen über der Szenerie.

Seit dem Frühsommer stehe ich (bis auf Aja - trotz miesem Chart) auf der Verkäuferseite bzw. auf der Seitenlinie und warte ab. Aber die hier diskutierten Firmen wie Singulus, Vivacon, Pacific Ethanol oder Schlott-Sebaldus klingen aus Fundisicht allesamt sehr attraktiv.

Wie lange Wartezeit/ starken Wiederanstieg würdest du einem Fundi empfehlen, damit es auch aus Chartsicht zumindest akzeptabel wird? Welche Signale würdest du mindestens abwarten wollen?

Ciao, Al Sting

chinaman - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 16:57
"Wie lange Wartezeit/ starken Wiederanstieg würdest du einem Fundi empfehlen, damit es auch aus Chartsicht zumindest akzeptabel wird? Welche Signale würdest du mindestens abwarten wollen? "


Hallo Al Sting,

sehr gute Frage ... Bin auch schon sehr auf Profs Antwort gespannt ...


Gruß
Chinaman

prof - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 18:09
Vivacon sind für mich absolut uninteressant. Ein Anstieg auf 31 €, dort ein intensives mehrmaliges Ankämpfen gegen diese Marke und dann der Ausbruch. Dieses Szenario kann ich mir in den nächsten Monaten/Jahren beim besten Willen nicht vorstellen. Aus meiner Sicht ein äußerst schlechtes Chance/Risiko-Verhältnis und die Zahlen dürften so oder so entäuschen:
Entweder
- sie sind schlecht, dann geht es gleich abwärts oder
- sie sind gut, dann geht es mal kurz aufwärts und dann wieder abwärts. In diesem Fall könnte man als Hartgesottener Antizykliker vielleicht kaufen und hoffen, dass die 14 halten. Ist aber nichts für mich!


Meine Aktienauswahl erfolgt folgendermaßen:
1.) Ich beschließe etwas zu kaufen, weil die Saison ran ist oder der DAX eine Chartmarke durchbrochen hat.
2.) Grobauswahl: Ich sehe mir meine Chartdatenbank bei www.tradesignalonline.de an. Da sehe ich 12 Minicharts auf einer Seite und kann interessante Charts in einem separaten Tab öffnen: MDAX, SDAX, TECDAX und ca. 100 handverlesene Werte.
3.) Meist bleiben ca. 10 Charts übrig, die sehe ich dann schnell durch.

Das ganze Spielchen ist kinderleicht, beim letzten Mal hat mein 8-jähriger Sohn mitgemacht und er hat natürlich die Ausbrüche auch gesehen. Und es macht nicht viel Arbeit, ich muss lediglich die Datenbank aktuell halten (Indexumstellungen und Namensänderungen (Arcandor, Kuka). Eine Watchlist gibt es bei mir nicht: Ich kaufe nur wenn der Gesamtmarkt/Saison stimmen und außerdem muss natürlich auch Geld vorhanden sein ... ;-)




Prof

chinaman - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 18:42
Fazit: Es gibt keine klaren charttechnischen Kriterien für eine Bodenbildung ???

Gruß
Chinaman

prof - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 18:53
Wenn die Aktie lange genug (vielleicht 1 Jahr) am Boden (oberhalb der 14) liegt und sich ein Aufwärtstrendkanal herausgebildet hat.

Aber um solche Aktien kümmere ich mich kaum, deshalb habe ich hier kaum Ahnung. Es gibt genügend Trendfolger und Ausbrüche, da erscheint mir das Chance/Risiko-Verhältnis günstiger.
Prof

chinaman - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 19:21
"Aber um solche Aktien kümmere ich mich kaum, deshalb habe ich hier kaum Ahnung."

Ist eine ehrliche und daher sehr akzeptable Antwort. Mich wiederum würde gerade dieses Feld der Charttechnik interessieren. Wenn man das Fundigefühl mit ein paar guten Chartgedanken zur Bodenbildung "flankieren" könnte, hätte dies vielleicht durchaus seinen Reiz ...


Gruß
Chinaman

levdul1 - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 21:50
Zum Thema Bodenbildung gab es in einem der letzten Aktionäre eine ganze Seite über Jenoptik. Jahrelanger Weg abwärts und dann eine mehrjährige Bodenbildung (Unterstützung wurde mehrfach getestet). Jetzt soll es nach Meinung des Aktionärs wieder aufwärts gehen.

Ich nutze seitdem das Unterstützungsniveau für den Kauf von Optionscheinen, die ich allerdings schnell wieder vekaufe, bis der von Prof geforderte Ausbruch nicht erfolgt ist ...

prof - Mittwoch, 31. Oktober 2007 - 23:18
@levedul, das ist aber ein gefährliches Spielchen. Das Dreieck geht abwärts und die Unterstützung könnte sich schnell erledigt haben.

Gibt es keine besseren Investitionen zur Zeit?
Prof

chinaman - Donnerstag, 1. November 2007 - 07:24
"und dann eine mehrjährige Bodenbildung"

Wenn ich so was lese, schwillt mir der Kamm ... Hat der Dax denn im Jahre 2002 bis 2003 eine mehrjährige Bodenbildungsphase durchlaufen ??? Wie viel Prozent Rendite hat denn ein Nichtinvest in dieser Zeit gekostet ? Ist solche Passivität in verschiedenen Marktphasen nicht auch gefährlich ?


Gruß
Chinaman

al_sting - Donnerstag, 1. November 2007 - 12:53
Hallo Prof,

Vielen Dank für die Antwort.
Wie Chinaman schon sagte: Ehrlich und daher akzeptabel, leider für einen Fundi nicht wirklich hilfreich, sofern sich nicht der gesamte Markt im langfristigen Aufwärtstrend befindet, sich aber immer noch unterbewertete Firmen finden (z.B. 2004-2006).
Ich muss auch zugeben, dass meine erfolgreichsten Aktien weitestgehend nicht Chartgetrieben waren, sondern Ereignisgetrieben, (plötzliche Sprünge) wenn sich auch manchmal die Ereignisse wenige Tage vorher im Chart angedeutet hatten. Aber das von einem künstlichen Hype zu unterscheiden habe zumindest ich noch nicht gelernt.

@ Chinaman: "Wenn man das Fundigefühl mit ein paar guten Chartgedanken zur Bodenbildung "flankieren" könnte, hätte dies vielleicht durchaus seinen Reiz ... "
Genau so etwas wäre grandios! Mir würde es ja reichen, wenn die Chartanalyse frühzeitig Hinweise auf ein Ende eines Aktienabsturzes geben könnte...
Auf der anderen Seite: Wären Zeichen so leicht zu erkennen, wären sie sicherlich schon längst von computergesteuerten Quant.-Fonds entdeckt und ausgeschlachtet worden, so dass wir eh hintanstehen.

@ Prof: "Das ganze Spielchen ist kinderleicht, beim letzten Mal hat mein 8-jähriger Sohn mitgemacht und er hat natürlich die Ausbrüche auch gesehen. Und es macht nicht viel Arbeit, ich muss lediglich die Datenbank aktuell halten"
Deine langjährigen Erfolge dabei sind ja unbestreitbar. Und wenn ich mir Masterflex und die deutsche Post anschaue, hast du klar gewonnen. (Wobei ich ja langfristiger denke und nicht aufgebe ;-))

Meine Logik widerstrebt dem ja, aber irgendwie funktioniert es ja richtig gut. Dafür Glückwunsch! Vielleicht kopiere ich mal deine Transaktionen in der Hoffnung, deine Vorgehensweise verstehen zu können. Bisher hat es für mich mehr von Zauberei. ;-)

Ciao, Al Sting

chinaman - Donnerstag, 1. November 2007 - 13:02
Hallo Al Sting,


"Vielleicht kopiere ich mal deine Transaktionen in der Hoffnung, deine Vorgehensweise verstehen zu können"

Das ist wirklich "kinderleicht". Analysieren wir doch einmal ein Beispiel im Ersol-Thread. Prof kann mich ja korrigieren, wenn ich falsch liege. Es ist dann auch gleich noch ein Beispiel wo sein System funktioniert hat, obwohl ich die Kursentwicklung für "fundamentalen Wahnsinn" halte ...


Gruß
Chinaman

prof - Donnerstag, 1. November 2007 - 22:33
"und dann eine mehrjährige Bodenbildung"

Wenn ich so was lese, schwillt mir der Kamm ... Hat der Dax denn im Jahre 2002 bis 2003 eine mehrjährige Bodenbildungsphase durchlaufen ??? Wie viel Prozent Rendite hat denn ein Nichtinvest in dieser Zeit gekostet ? Ist solche Passivität in verschiedenen Marktphasen nicht auch gefährlich ?


Wieviel Prozent Verlust hat im Gegenzug dazu ein Griff ins Messer im Dreijahreszeitraum März 2000 bis März 2003 gekostet(z.B. stw)?
Prof

chinaman - Freitag, 2. November 2007 - 05:19
Keiner streitet ab, dass auch Griffe ins Messer falsch sein können. Börse ist eben alles andere als leicht, sonst könnte man sich ja auch sein eigenes Geld nach Belieben an der Börse "drucken"

Meine Aussage sollte lediglich sein, dass für mich persönlich (meine Mentalität, mein Charakter und mein Investmentstil) eine mehrjährige Wartephase nicht in Betracht kommt.

Deshalb schwillt auch nur mein Kamm, während sich andere ganz offensichtlich mit dieser Aussage ganz wohlfühlen ..

Jeder muss aber letztlich seinen Investmentstil selber finden ...


Gruß
Chinaman

chinaman - Montag, 5. November 2007 - 07:28
"Die Aktie ist im Zuge der US-Immobilienkrise in den letzten Monaten um ca. 50% gefallen, obwohl man davon eigentlich nicht betroffen sein dürfte, da Vivacon ausschliesslich mit deutschen Immobilien handelt"


Hallo stw,

so "doof" ist der Markt ja natürlich auch wieder nicht. Die deutschen Immobilienaktien hatten zuvor starke Kursgewinne gesehen (REIT Phantasien etc.) die sich eben (auch wegen der dann tatsächlich verabschiedeten Gesetze) eben wieder verflüchtigt haben ...

Bezüglich Vivcon sollte man im Auge haben, dass es sich wohl um einen "Lieblingswert" von Homm handelte. Möglichwerweise wurden einiges von seinen Nachfolgemanagern liquidiert. Es ist aber schwer zu greifen, ob dieser Abverkauf abgeschlossen ist oder von dieser Seite noch weiterer potenzieller Verkaufsdruck besteht.


Gruß
Chinaman

stw - Montag, 5. November 2007 - 10:55
"Bezüglich Vivcon sollte man im Auge haben, dass es sich wohl um einen "Lieblingswert" von Homm handelte"

Oha, das war mir nicht bekannt. Prinzipiell muss das zwar nichts negatives bedeuten, aber das Risiko ist damit zumindest nichr geringer geworden. ICh werde hier entsprechend vorsichtig agieren müssen...

:-) stw

chinaman - Montag, 5. November 2007 - 12:06
"Prinzipiell muss das zwar nichts negatives bedeuten"

Das stimmt. Es kann aber gewisse Kursbewegungen der Vergangenheit und ggf. auch der Zukunft erklären ...


Gruß
Chinaman

stw - Dienstag, 13. November 2007 - 09:52
Die Aktie befindet sich weiter im freien Fall, obwohl die aktuellen Zahlen keinerlei negative Überraschungen beinhalten. Sehr spannende Geschichte, so ein schlechtes Timing hatte ich schon lange nicht mehr beim Einstieg.

:-) stw

9-Monatsbericht

12.11.2007

Die VIVACON AG (ISIN DE0006048911) verkaufte in den ersten neun Monaten insgesamt 7.528 Wohn- und Geschäftseinheiten (9M 2006: 7.659) und erreichte damit ein Transaktionsvolumen der beurkundeten Einheiten von EUR 342,6 Mio. (9M 2006: EUR 352,4 Mio.). Der IFRS Umsatz stieg um 49% auf EUR 117,8 Mio. (9M 2006: EUR 78,9 Mio.). Das EBIT erreichte mit EUR 39,2 Mio. bei weiteren Investitionen in Personal und Organisationsstrukturen nahezu denselben Wert wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres (9M 2006: EUR 39,8 Mio.). Erträge durch Bestellung von Erbbaurechtsverträgen werden ausschließlich durch die operative Tätigkeit erwirtschaftet und nicht durch Hochschreibungen der noch nicht veräußerten Portfolios generiert, die mit den steuerlichen und handelsrechtlichen Anschaffungskosten in der Bilanz bewertet sind.

Das Vorsteuerergebnis erhöhte sich um 12,7% auf EUR 33,2 Mio. (9M 2006: EUR 29,5 Mio.) und der Konzerngewinn erreichte EUR 31,7 Mio. gegenüber EUR 20,9 Mio. in 9M 2006, was einer Steigerung von 52% entspricht. Das unverwässerte Ergebnis pro Aktie beträgt in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2007 EUR 1,63 gegenüber EUR 1,08 im Vorjahreszeitraum. Zum 30. September 2007 belief sich der Auftragsbestand auf EUR 117,7 Mio. gegenüber EUR 76,9 Mio. (+53%) zum 30. September 2006.

Im Gegensatz zum 3. Quartal des Vorjahres, in dem zwei große Portfoliotransaktion stattgefunden haben, erfolgte im dritten Quartal 2007 kein Portfolioverkauf im Segment Institutionelle Investoren. Das Transaktionsvolumen ging entsprechend auf EUR 14,2 Mio. zurück (Q3 2006: EUR 225,2 Mio.). Der Umsatz in Q3 2007 erreichte EUR 60,3 Mio. (Q3 2006: EUR 30,3 Mio.), der EBIT betrug EUR 20,4 Mio. (Q3 2006: EUR 29,9 Mio.), Vorsteuerergebnis erreichte EUR 11,6 Mio. (Q3 2006: EUR 24,3 Mio.) und der Konzerngewinn betrug EUR 16,7 Mio. gegenüber EUR 17,1 Mio. in Q3 2006. In Q3 2007 hat die Auflösung von latenten Steuern das Steuerergebnis um rund EUR 10 Mio. positiv beeinflusst. Das unverwässerte Ergebnis pro Aktie belief sich in Q3 2007 auf EUR 0,86 nach EUR 0,89 in Q3 2006.

Ende September besaß VIVACON AG mehr als 10.300 Wohn- und Geschäftseinheiten, von denen - wie bereits gemeldet - in Q4 rund 1.000 Wohneinheiten veräußert wurden. Momentan ist die Gesellschaft in fortgeschrittenen Verkaufsverhandlungen über mehrere tausend Einheiten und erwartet Transaktionsabschlüsse in den nächsten Wochen. Der Vorstand bekräftigt erneut die kommunizierte Gesamtjahresprognose von einem Konzerngewinn in Höhe von EUR 54-58 Mio. (FY 2006: EUR 45,9 Mio.).

Bereits EUR 10 Mio. bzw. 31% des 9M EBT wurden durch wiederkehrende Asset Erträge (Nettomieten, Erbbauzinsen) oder Asset Management Vergütungen generiert. Mit den vorgelegten 9M Zahlen hat sich die Visibilität der Gesamtjahresplanung deutlich erhöht. VIVACON AG hat Ende September bereits mehr als 50% des geplanten Konzerngewinns 2007 erwirtschaftet, was im historischen Vergleich sehr hoch ist (9M 2001-2006: im Durchschnitt unter 20%). Der jährliche Erbbaurechtscashflow, der durch eine lange Laufzeit, hohe Sicherheit und automatische Inflationsanpassung gekennzeichnet ist, betrug Ende September rund EUR 12 Mio.

Zusammen mit weiteren, geplanten Portfolioakquisitionen erwartet die Gesellschaft ein Wohnimmobilienbestand am Ende des Jahres von ca. 6.000 Einheiten. Diese werden derzeit vom Asset Management der Gesellschaft für eine Vermarktung in Q1 2008 vorbereitet. Darüber hinaus ist der Vorstand aufgrund der Visibilität durch den Auftragsbestand von ca. EUR 118 Mio. Ende September sowie einer konkreten Projektpipeline im Denkmal und Developmentbereich von rund EUR 173 Mio. sehr zuversichtlich über den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft.

mandarina - Dienstag, 13. November 2007 - 14:50
Erste Pos.heute gekauft .. nächte event. um 11 ..falls ....das wäre aber ...eigentlich ... aber so ist Börse nun mal ...

Gruss Mandy

stw - Dienstag, 20. November 2007 - 08:58
Mein Fehler beim Einstieg in Vivacon zeigt wieder einmal wie gfefährlich das Griff in ein fallendes Messer ist sofern der Kurs nicht durch die Substanz abgesichert ist. Es ist auch aktuell kein Halt in Sicht und kein Mensch kann vorhersagen, wie weit diese Übertreibung nach unten noch geht. ICh habe mich nun etwas intensiver mit den aktuellen Berichten von Vivacon beschäftigt und bin ziemlich sicher, dass es sich hier mittelfristig um eine gute Einstiegsgelegenheit handelt. Aber kurzfristig kann es zumindest bis zum Jahresende natürlich noch viel tiefer gehen. ICh werde hier dann mal wieder die ruinöse Nachkaufstrategie anwenden müssen...

:-) stw

stw - Donnerstag, 29. November 2007 - 08:48
Aktuell werden KUrsziele von Analysten ohne wirkliche Begründung herabgesetzt, liegen aber immer noch ca 100% über dem aktuellen Kurs. Das ist schon eine ungewöhnliche Situation...
Der größte Verkaufsdruck scheint nun aber erst mal vorbei zu sein.

:-) stw

UniCredit senkt Vivacon-Ziel auf 25 (28,50) EUR - Buy

===
Einstufung: Bestätigt Buy
Kursziel: Gesenkt auf 25 (28,50) EUR
Schätzung Gew/Aktie 2007: 2,87 EUR
2008: 3,10 EUR
===
Der Kurs von Vivacon berücksichtigt nach Ansicht der UniCredit bereits mögliche Risiken, nachdem er in den vergangenen beiden Wochen um 20% nachgegeben hat. Das Unternehmen werde im Dezember und im ersten Quartal voraussichtlich zwei große Immobilienverkäufe bekanntgeben, die die Fähigkeit des Unternehmens demonstrieren sollten. Angesichts der sektorweit gesunkenen Bewertungen nimmt das Geldinstitut trotzdem das Kursziel zurück.

stw - Dienstag, 4. Dezember 2007 - 11:02
Die heutige NAchricht dürfte den Kurs nun weiter stabilisieren.

:-) stw

Die VIVACON AG (ISIN 000604 8911) hat ein weiteres Wohnimmobilienportfolio an einen skandinavischen institutionellen Investor veräußert. Der Gesamtbestand umfasst insgesamt 3.862 Wohn- und Geschäftseinheiten mit einer Wohn- und Nutzfläche von insgesamt rd. 245.000 qm. Das Portfolio befindet sich mehrheitlich in Nordrhein-Westfalen, Norddeutschland und in Berlin. Die Transaktionen erfolgen durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen an den entsprechenden Zweckgesellschaften. Der Verkauf steht noch unter dem Vorbehalt der kartellrechtlichen Genehmigungen.

Das Verkaufsvolumen beläuft sich insgesamt auf rd. EUR 180 Mio. Zusätzlich generiert die VIVACON AG aus dieser Transaktion jährliche Erbbauzinseinnahmen von anfänglich rd. EUR 1,5 Mio. Die Erbbauzinsen sind indexiert und verfügen über eine Laufzeit von 198 Jahren. Die laufenden jährlichen Erbbauzinsen der Gesellschaft steigen auf rund EUR 13,5 Mio. inklusive der Erbbauzinsen aus dieser Transaktion.

Die VIVACON AG hat im aktuellen Geschäftsjahr bereits über 12.400 Wohnungen verkauft. Der Immobilienbestand der Gesellschaft beträgt nach diesem Verkauf mehr als 5.400 Einheiten. Sämtliche im Bestand befindlichen Immobilienportfolios sind zu Anschaffungskosten bewertet und eine bilanzielle Hochschreibung hat nicht stattgefunden. Nach Auffassung des Vorstandes liegt der Marktwert des aktuellen Wohnungsportfolios deutlich über dem bilanzierten Buchwert.

Der Vorstand bekräftigt die kommunizierte Gesamtjahresprognose von einem Konzerngewinn in Höhe von EUR 54-58 Mio.

stw - Freitag, 7. Dezember 2007 - 12:59
Viel wichtiger als der Erwerb dieses Immobilienpaketes ist für mich der Ausblick, den Konzerngewinn und die Dividende in 2008 weiter steigern zu wollen. Dauerhaft wird eine solche Aktie nicht für ein KGV von 5 gehandelt werden, wenn das Geschäftsmodell nachhaltig ist. Das sieht offenbar auch Morgan Stanley so, die sich im größeren Stil an Vivacon beteiligt haben.

:-) stw

Köln (aktiencheck.de AG) - Der Immobilienkonzern Vivacon AG (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) hat seinen Wohnungsbestand über verschiedene off-market-Transaktionen um weitere 1.555 Wohn- und Gewerbeeinheiten erhöht.
Wie der im SDAX notierte Konzern am Freitag erklärte, befinden sich die Standorte der neuen Wohneinheiten hauptsächlich in Nordrhein-Westfalen, Norddeutschland, Bayern und dem Saarland. Die Wohn- und Nutzfläche beträgt insgesamt rund 102.400 Quadratmeter wobei die Vermietungsquote bei rund 94 Prozent liegt.

Der gesamte Immobilienbestand von Vivacon liegt nun bei mehr als 6.900 Wohneinheiten. Ein Großteil der Bestände wird vom Asset Management der Gesellschaft bereits für einen Verkauf in 2008 aufbereitet. Weitere rund 4.400 Einheiten werden derzeit über das mit Forum Partners gegründete
Gemeinschaftsunternehmen WIAG gehalten.

Der Vorstand bekräftigte im Anschluss die Gesamtjahresprognose von einem Konzerngewinn in Höhe von 54 bis 58 Mio. Euro und erwartet auch im nächsten Jahr einen weiteren Anstieg des Konzerngewinns sowie eine Steigerung der Dividende gegenüber dem Vorjahr.

Angaben zum Mitteilungspflichtigen:
---------------------------------
Name: Morgan Stanley Sitz: Wilmington, Delaware DE 19801 Staat: USA

Angaben zum Emittenten:
---------------------
Name: Vivacon AG Adresse: Bayenthalgürtel 4, 50968 Köln Sitz: Köln Staat: Deutschland

07.12.2007

Veröffentlichung einer Stimmrechtsmitteilung gemäß § 21 Abs. 1 WpHG

Morgan Stanley, mit Sitz in Wilmington, Delaware, USA, hat uns nach §§ 21 Abs. 1, 24 WpHG mitgeteilt, dass ihre Tochtergesellschaft Morgan Stanley & Co. International plc., London, United Kingdom, am 20. November 2007 die Schwellen von 3% und 5 % der Stimmrechte an der VIVACON AG, Bayenthalgürtel 4, 50968 Köln, Nordrhein-Westfalen, überschritten hat und nunmehr einen Stimmrechtsanteil von 7,36 % (1.431.706 Stimmrechtsaktien) hält.

stw - Dienstag, 8. Januar 2008 - 14:36
Nachdem Morgang Stanley wieder ausgestiegen ist, kommt der Kurs nochmals stark unter Druck.

Für mich ist das wieder mal ein Fall für die "runinöse" Nachkaufstrategie. D.h. ich habe den Bestand im stw-Musterdepot zu 12,02 EUr verdoppelt.

:-) stw

prof - Donnerstag, 10. Januar 2008 - 17:03
Auf diese Quartalszahlen kann man wirklich gespannt sein ...
Prof

al_sting - Donnerstag, 10. Januar 2008 - 17:15
Bei Ausstiegen amerikanischer Banken würde ich nicht unbedingt auf schlechte Zahlen bei Vivacon rückschließen wollen.
Die müssen einerseits derzeit an Geld zusammenkratzen was geht und können ihren Aktionären zum anderen derzeit kaum Beteiligungen in Immobilienfirmen zeigen.

Daher ist der Verkauf von Morgan Stanley in meinen Augen kein Argument gegen Vivacon.

stw - Donnerstag, 10. Januar 2008 - 18:20
Mich ärgert auf jeden Fall, dass mein Timing nach meinem Einstieg nun auch beim Nachkauf verdammt schlecht war...

Der Ausstieg von Morgan Stanley beunruhigt mich auch in keinster Weise. Bisher hat Vivacon meines Wissens eine weiße Weste was kurzfristige Gewinnwarnungen angeht. Und noch im Dezember hat man ja die Erwartungen für 2007 bekräftigt.

FÜr mich ist das derzeit wirklich ein STRONG BUY.

:-) stw

prof - Donnerstag, 10. Januar 2008 - 18:56
Von einem Verkauf seiten Morgan Stanley wusste ich gar nichts, mir reicht schon ein Blick auf den Chart.
Prof

prof - Donnerstag, 10. Januar 2008 - 18:59
@stw:
Dafür hast du ja bei Singulus gut gemacht und dürftest erst mal den Spitzenplatz im Depotwettstreit 2008 haben.
Allerdings frage ich mich, was du machen willst, wenn Vivacon weiter fallen und fallen.
Prof

al_sting - Freitag, 11. Januar 2008 - 09:51
Ich habe heute auch bei Vivacon zugeschlagen, früher als eigentlich geplant.
Die fundamentalen Rahmenbedingungen sind nach dem jüngsten Kursrutsch so überzeugend, dass mich der Chart nicht interessiert. Sollte es noch weiter abwärtsgehen, wäre im Bereich des Buchwertes ein Nachkauf naheliegend.

Ich hatte mir zur Entscheindungsfindung ein paar Fundamentals zusammengesammelt, die ich mal untenstehend poste:


Aktueller Kurs: 10,65
Dividende: 0,60€ (5,5% Dividendenrendite)
Gewinnentwicklung:
Gewinn 2003: 3,4 Mio Euro (0,18 € / Aktie)
Gewinn 2004: 7,0 Mio Euro (0,36 € / Aktie)
Gewinn 2005: 24,6 Mio Euro (1,27 € / Aktie)
Gewinn 2006: 45,9 Mio Euro (2,38 € / Aktie)
Gewinn 2007: ca. 54-58 Mio Euro erwartet (2,80 € - 3,00 € / Aktie, Gewinnziel wurde im Dezember 2007 wiederholt) --> KGV bei 3,6 – 3,8
Gewinn 2008: ca. 63 Mio Euro erwartet (3,26 € / Aktie) (KGV 3,3)

Buchwert je Aktie: 9,08 €
Markapitalisierung 200 Mio€
Anzahl Aktien: 19,31 Millionen

Grund für aktellen Kurseinbruch:
- Allgemeine Schwäche für Immobilienaktien und für Nebenwerte
- Morgan Stanley hat seinen Anteil von 7,36 % in den letzten Wochen verkauft, wahrscheinlich weil sie für ihr Bankengeschäft dringend Geld brauchen.

Geschäftsmodell (Beschrieben in 2005 zum Börsengang, gilt immer noch):

Spezialisiert auf Altbauten
Die Vivacon AG ist auf den Erwerb von sanierungsbedürftigen und überwiegend denkmalgeschützten Immobilien spezialisiert, die anschließend modernisiert und an Privatpersonen im Erbbaurecht veräußert werden. Durch Modernisierung wird im Verlaufe der Zugehörigkeit zum Portefeuille der Wohnwert der Immobilie und damit letztlich auch deren Verkehrswert verbessert. Bei den erworbenen Gebäuden handelt es sich in der Regel um größere Gebäudekomplexe, bestehend aus zwei bis drei Wohnbauten, zusammenhängenden Altbauten oder einzelnen Wohnanlagen mit bis zu 50 Häusern. Nach Übernahme derartiger Immobilien folgt eine rechtliche Teilung des Gebäudes von dem Grundstück durch Bestellung eines Erbbaurechts zugunsten der Gesellschaft.
Für Vivacon hat das Erbbaurecht zwei entscheidende Vorteile. Zum einen wird neben dem Verkaufserlös für das Gebäude aus dem Erbbauzins ein steter Cash-Flow erzielt. Zum anderen wird durch Zurückbehalt des Grundstückes Substanz im Konzern aufgebaut. Die Käufer der Immobilien profitieren, indem die Erbbauzinsen im Gegensatz zum Grundstückskaufpreis steuerlich absetzbar sind. Generell verfährt Vivacon nach dem Buy-and-Sell-Prinzip, kauft die Objekte zunächst und verkauft sie nach der Instandsetzung an Eigennutzer oder Kapitalanleger.
Der Vertrieb der Wohneinheiten wird von mehreren Hundert externen, überregional tätigen Vertriebspartnern durchgeführt. Vertriebsleitung und Koordination übernimmt die Gesellschaft ebenso wie regelmäßige Schulungen der Vertriebspartner.
Im Jahre 2003 hatte die Gesellschaft die Tätigkeit als Vertriebskoordinator für Dritte aufgenommen. Inzwischen sieht sich Vivacon als wichtigster deutscher Anbieter von Wohnungsprivatisierungen im Erbbaurecht. Mit der Entscheidung, sich im Wohnungsmarkt zu etablieren, sei Vivacon auf dem lukrativeren Wohnungs- und nicht auf dem Gewerbeimmobilienmarkt vertreten, heißt es.
Aufgrund der aktuell hochdynamischen Entwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt konzentrierte sich die Gesellschaft in 2005 auf den Verkauf von Immobilienportfolios an institutionelle Anleger bei gleichzeitigem Angebot von umfangreichen Serviceleistungen. Insbesondere ausländische institutionelle Investoren hätten laut Unternehmensangaben erkannt, dass deutsche Wohnimmobilien aufgrund der Preisentwicklungen in den vergangenen Jahren im europäischen Vergleich sehr niedrig bewertet seien. Zudem sei das Vermietungsrisiko des Investors aufgrund der Vielzahl der Wohnimmobilien und der damit einhergehenden Risikostreuung wesentlich geringer als bei einer Gewerbeimmobilie, bei der das Vermietungsrisiko ein "Alles-oder-nichts-Risiko" darstelle. Die Konzentration auf dieses weiterhin hochattraktive Geschäftssegment "Institutionelle Investoren" überstiege bei weitem den Zuwachs des historischen Kerngeschäftsfeldes "Private Investoren", wird berichtet.
In 2005 begann Vivacon über die Tochtergesellschaft Yoo Deutschland GmbH mit der Vermarktung des ersten Yoo-Objektes (Philippe Starck). Das Erbbaurecht spiele hier keine Rolle, heißt es. In diesem Geschäftssegment "Designerwohnungen Yoo" werde eine Käuferschicht angesprochen, die eine exklusive und hochpreisige Wohnung zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage suche. Aufgrund der Exklusivität der Objekte und der damit einhergehenden geringen Stückzahlen sowie der Regionalisierung des deutschen Wohnimmobilienmarktes sei der Wettbewerb in diesem Segment mit anderen Anbietern moderat.
Die Tätigkeit im opportunistischen Investmentbereich weitete Vivacon im Jahr 2006 aus. Hier werden Immobilien erworben, die zum Zeitpunkt des Kaufs Sanierungsbedarf und Neuvermietungspotenzial aufweisen. Vivacon gründete mit dem internationalen Immobilieninvestor Forum Partners Investment Management LLC das Gemeinschaftsunternehmen WIAG Wohnimmobilien AG. Vivacon strich heraus, dass der Eigenkapitalanteil nur 30% betrage, aber 50% der Erbbauzinserlöse an das Unternehmen fließen.

chinaman - Freitag, 11. Januar 2008 - 10:13
Bei 11,10 Euro war noch eine (kleine) Unterstützung. Vivacon operiert akuell im Niemandsland.

Wenn ich unbedingt eine Kaufmarke für Vivacon suchen würde, könnte ich mir den Bereich um 9 Euro als "machbar" vorstellen.

Eigentlich muss ich aber zugeben, dass mich in zunehmenden Alter solche Aktionen bei Nebenwerten immer weniger begeistern.

Ich drücke Euch jedenfalls ganz fest den Daumen.


Gruß
Chinaman

prof - Freitag, 11. Januar 2008 - 11:51
@china:
Du argumentierst mir in letzter Zeit aber "verdächtig" charttechnisch!
;-) Prof

chinaman - Freitag, 11. Januar 2008 - 12:44
@ Prof: Sagen wir mal, Trading ohne Charttechnik geht definitiv nicht. Folglich arbeite ich mich auch in die Charttechnik ein. Wenn dadurch eine weitere Verbesserung für die "normale" Aktienanlage resultieren sollte, habe ich auch kein Problem damit.

;-)
Gruß
Chinaman

helmut - Freitag, 11. Januar 2008 - 13:58
Hallo stw und al sting:

ich habe mir Vivacon auch überblicksartig angesehen. Leider kenne ich das System des Erbbaurechtes zu wenig. Was mir auffällt ist, dass ein hoher Anteil des Gewinnes nicht aus operativer Tätigkeit, sondern aus Aufwertungsgewinnen dieser Erbbaupachtgrundstücke kommt. Ist das so zu verstehen, dass der Fair Value dieser Grundstücke in der Bilanz aufgrund der Verträge aus dem diskontierten Cash Flow (und nicht aus dem Verkehrswert) abgeleitet werden. Wenn dem so ist, dann sehe ich ein sehr hohes Risiko. Zinssteigerungen am langen Ende (die mit höherer Inflation zwangsläufig eintreten würden/werden?) hätten dann einen desaströsen Effekt auf den Gewinn. Plötzlich würden hohe Abwertungsverluste drohen.

Sehe ich das falsch?

helmut - Samstag, 12. Januar 2008 - 11:33
Ich hab es mir in der Zwischenzeit anhand des GB 2006 genauer angesehen (da ist das gut dokumentiert).

Die Bewertung erfolgt nach IAS 40 d.h. nach Cash Flows (keine gutachterliche Bewertung). Ich habe die Ergebniswirkung aufgrund des Diskontierungszinssatzes nachgerechnet - mit folgendem Ergebnis:
- In Summe wurde in 2006 ein Ergebnisbeitrag aus Zuschreibungen auf die Erbpachtgrundstücke von 59 Mio. gemacht (bei EGT von 68 Mio.)
- Der Discontierungzinssatz wurde in 2006 gegenüber 2005 von 4,5% auf 4,15% gesenkt.
- Das Ergebnis wurde dadurch ceteris paribus um 18 Mio. (8 Mio. aus Bestand zum 1.1 und 10 Mio. aus Neubestand) erhöht.

- In den 9-Monaten 2007 wurde der Zinssatz auf 4,25% angepasst. Das hat zu einer Verminderung der erfolgten Zuschreibungen in Höhe von 7,2 Mio. geführt.
- In Summe wurde in den 9 Monaten eine Zuschreibung von 29 Mio. gemacht (bei EGT von 24 Mio.)

Eine Veränderung des Zinssatzes um 1%-Punkt bedeutet beim Bestand vom 30.9 eine Ergebniswirkung (und Buchwertwirkung) von fast 80 Mio. Das ist schon ein Wort - und ein Anstieg der Langfristzinsen um 1% erachte ich als nicht so abwegig.

Andererseits ist das natürlich nur eine Frage der Darstellung - die Abwertung würde ja nur auf dem Papier stattfinden - bei höheren Zinsen ist ja auch eine höhere Inflation und sind damit auch ansteigenden Cash-Flows zu erwarten. Insoferne ist das Risiko materiell kleiner, als es sich möglicherweise im Zahlenwerk widerspiegelt.

Andererseits muss natürlich auch der ausgewiesene Gewinn so interpreitert werden, dass der Großteil davon "nur auf dem Papier" stattfindet. Was mir z.B. noch nicht so klar ist, ist die Tatsache, dass ein Großteil des Ergebnisse über Aufwertungen der Grundstücke direkt beim Ankauf zustande kommt (51 Mio !! in 2006). Kommt das dadurch zustande, dass beim Aufteilen der Portfolios in Gebäude und Grund einfach den Gebäuden mehr Wert zugeschrieben wird?

Das hätte immerhin die Konsequenz, dass Falschbewertungen dabei sehr schnell in der GuV auftauchen würden (da der Bestand sich ja relativ schnell dreht).

Vivacon könnte ein wirklich spannendes Investment sein - gerade auch wegen des eingebauten Inflationschutzes. Aber nicht ohne Risiko. Der ausgewiesene Buchwert und die Gewinne sind extrem vom Langfristzinsnivau abhängig. Vor einem Investment muss ich das Geschäftsmodell noch besser verstehen.

Helmut

chinaman - Samstag, 12. Januar 2008 - 12:48
"Der ausgewiesene Buchwert und die Gewinne sind extrem vom Langfristzinsnivau abhängig"


Hallo Helmut,

sehr substantierstes Posting, Kompliment ...

Der Langfristzinssatz wird mit hoher Wahrscheinlichkeit wieder steigen. Möglicherweise schon 2008, mit relativer Sicherheit aber in den nächsten 3 Jahren.

Nicht vergessen: Wir leben in Zeiten langfristig abnormal niedriger Zinsen. Das war eine der Hauptquellen für den wirtschaftlichen Aufschwung der letzten Jahre und hat mit der damit verbundenen Liquidität den grossen Bullenmarkt über die daraus resultierende Überliquidität massgeblich ermöglicht.

Für mich bedeutet dies, dass es sich lohnen wird, Vivacon anzuschauen, wenn man am Ende des steigenden Zinszykluses steht.

Hoffentlich lebe ich dann noch und kann mir das so lange merken ...


;-))
Gruß
Chinaman

prof - Samstag, 12. Januar 2008 - 13:26
Sehr substantielles Posting: Wenn ich das richtig verstehe, haben die:
- Nachdem sie gekauft haben, die Objekte gleich erst mal höher bewertet.
- die Buchwerte nach einem Ertragswert über den reziproken Zinssatz ermittelt

Wenn ich Fundi wäre, würde ich hellhörig werden, mal sehen was stw dazu sagt!
Prof

al_sting - Samstag, 12. Januar 2008 - 15:05
Hallo Helmut,
Vielen Dank für dein tiefgründiges Auseinandernehmen des Geschäftsmodells von Vivacon.
Ich muss zugeben, dass ich mir die von dir aufgeworfenen Fragen noch gar nicht gestellt habe sowie mir auch nur schwer eine fachkundige Antwort zutraue. Aber deine Einwände klingen relevant und beunruhigend.
Um mich zumindest kurzfristig "zu beruhigen":
Ich denke, dass in diesem Jahr die amerikanische Zentralbank noch weiter die Zinsen senken wird und in deren Gefolge auch die europäische Zentralbank. Daher erwarte ich in 2008 auch keine Erhöhung des Zinssatzes, ob kurz- oder langfistig.

Bewertung der Immobilien: Sofern ich es richtig erinnere, hat Vivacon im Augenblick den größten Teil seiner Immobilien gerade wieder verkauft. Sollte also auch auf dem deutschen Markt der Verkaufsdruck ankommen (Dafür spricht nicht zuletzt, dass viele Immobilienpakete der letzten Jahre von angelsächsischen Investoren gekauft wurden, die evt. in Verkaufsdruck geraten), dürfte Vivacon eher auf der Käuferseite stehen und von den gesunkenen Preisen profitieren. Und den Weiterverkauf an Mieter oder Familien halte ich in den nächsten Jahren für wenig problematisch .

Grundsätzlich stimmen mich deine Einwände für ein langfristiges Engagement kritischer. Für den Zeitraum des nächsten Jahres mache ich mir aber wenig Sorgen.

stw - Montag, 14. Januar 2008 - 08:53
Bravo helmut! Das hast Du wunderbar herausgearbeitet und phantastisch und leicht verständlich auf den Punkt gebracht.

Ich muss nun zugeben, dass ich im Falle von Vivacon nicht nur beim Timing falsch lag, sondern auch einen Anfängerfehler begangen habe, denn als Fundi sollte man nur in Geschäftsmodelle investieren, die man verstanden hat. Und mir waren diese wesentlichen Elemente der Erbbaurechtsbilanzierung bei Vivacon nicht klar. Besonders schlimm finde ich, dass ein Ansteigen des Zinsniveaus nicht nur negativ auf den Gewinn, sondern auch auf den Buchwert durchschlägt.
Um es klar zu sagen: damit sind die klassischen Kennzahlen wie KGV und KBV bei Vivacon völlig unbrauchbar.
Ich muss jetzt erstmal in Ruhe überlegen, wie ich da Schadensbegrenzung betreibe.
Besonders ärgerlich: nach Saltus vor ca 1-2 Jahren passiert mir es nun schon zum 2.Mal, dass ich in ein komplexes Geschäftsmodell investiert habe ohne es verstanden zu haben mit den entsprechenden Folgen...

:-( stw

prof - Montag, 14. Januar 2008 - 09:51
@stw: Vielleicht nicht zu lange überlegen und den Kursanstieg nutzen: Heute Vorabmeldung des Jahresergebnisses - man wollte mal irgend etwas zur Kurspflege tun.
Damit sind die (derzeit) guten Nachrichten raus, was soll da noch kommen?
Prof


Vivacon erwartet 2008 Konzerngewinn von mehr als 60 Mio EUR

KÖLN (Dow Jones)--Die Vivacon AG erwartet im laufenden Jahr einen Konzerngewinn von mehr als 60 Mio EUR. 2007 liege die Kennzahl mit 54 Mio bis 58 Mio EUR im Planungsrahmen, teilte der auf Immobilien spezialisierte Finanzdienstleister am Montag mit. 2007 seien mehr 17.600 Wohneinheiten zu einem durchschnittlichen Ankaufsfaktor von 11,5x erworben worden. Veräußerte habe die Vivavon AG, Köln, mehr als 13.100 Wohneinheiten mit einem gesamten Transaktionsvolumen von über 560 Mio EUR.

stw - Montag, 14. Januar 2008 - 16:03
Interessant, dass in diesem "Trading Statement" (was ist das überhaupt?) von Vivacon auch über die Bilanzierungsmethodik infomiert wurde.

Ich halte nichts von Schnellschüssen und werde mir gut überlegen, ob ich den aktuellen Kursanstieg zum Ausstieg nutzen sollte. Denn die Bedenken von Helmut sind natürlich nach wie vor berechtigt.

:-) stw

VIVACON AG - Trading Statement zum Geschäftsjahr 2007 und Ausblick für 2008
Köln, 14 14. Januar 2007. Für VIVACON AG (ISIN DE0006048911) war das abgelaufene Geschäftsjahr das aktivste und profitabelste Geschäftsjahr mit dem höchsten Konzerngewinn der Unternehmensgeschichte. Die Gesellschaft hat über 17.600 Wohneinheiten zu einem durchschnittlichen Ankaufsfaktor von 11,5x erworben. Im selben Zeitraum veräußerte die VIVACON AG insgesamt mehr als 13.100 Wohneinheiten mit
einem gesamten Transaktionsvolumen von über EUR 560 Mio. Der erwartete Konzerngewinn wird in der
Bandbreite der kommunizierten Unternehmensplanung von EUR 54-58 Mio. liegen.
Der Bestand an Wohneinheiten lag zum Jahresanfang 2008 bereits bei über 7.100 Wohneinheiten, von
denen ein Großteil bereits vom Asset Management der Gesellschaft für einen Verkauf aufbereitet wird. Die jährlichen Mieteinnahmen dieser Einheiten betragen über EUR 22 Mio. Der Bestand an jährlichen Erbbauzinsen beträgt zum Jahresanfang ca. EUR 14 Mio. Die Erbbaurechte haben eine Laufzeit von bis zu 198 Jahren und sind vollständig an den deutschen Verbraucherpreisindex gekoppelt.
In 2008 erwartet die VIVACON AG mehr als 16.000 Wohneinheiten mit einem gesamten
Transaktionsvolumen von mehr als EUR 700 Mio. zu veräußern. Der geplante Konzerngewinn 2008 wird bei über EUR 60 Mio. liegen. Die Gesellschaft bestätigt erneut die historisch angewandte Bilanzierungspolitik, Gewinne erst bei Transaktionen mit Dritten zu erfassen und keine Hochschreibungen der Wohnimmobilienportfolios auf Basis von Bewertungsgutachten vorzunehmen. Die endgültigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2007 werden am 31. März 2008 publiziert.

Für weitere Informationen:
Sven Annutsch
Leiter Investor Relations & Corporate Finance
Tel: + 49 221 / 1305621 630
Sven.Annutsch@vivacon.de

al_sting - Dienstag, 15. Januar 2008 - 11:09
> Vielleicht nicht zu lange überlegen und den Kursanstieg nutzen
Ich sehe es ähnlich wie stw: Schnellschüsse vermeiden.
Helmuts Einwand ist ausgesprochen berechtigt und macht das Geschäftsmodell auf lange Sicht unkalkulierbar. Aber auf kurze Sicht (ca. 1/2 bis max. 1 Jahr) sehe ich auch Chancen.
Allerdings muss ich dann eher versuchen, als Chartie oder Trader zu denken.

So wie die Aktie der DBAG im letzten Jahr durch optisch hohe Dividende von 3€ (Ich weiß, dass davon 2,50€ Einmalausschüttung war, aber weiß das jeder?) und hohe Einmalgewinne die Aktie bis auf unberechtigte 30€ hochkatapultiert wurde (und ich viel zu früh ausstieg), traue ich auch Vivacon durch optisch gute Kennzahlen von Gewinn und Jahresausblick eine temporär beeindruckende Ralley zu. Alleine die gestrige Nachricht zur Kurspflege hat der Aktie ein Plus von 20% auf meinen Kaufkurs eingebracht.

> Damit sind die (derzeit) guten Nachrichten raus, was soll da noch kommen?
Eine findige IR (und eine andere hätte dieses "Trading Statement" nicht herausgebracht) kann da noch einiges streuen:
- Offizieller Jahresabschluss mit Rekordgewinnen:
- Eine eigene Info zu einer Dividendenanhebung auf 50 oder 60 Cent (mit der ich fest rechne)
- Bei jedem weiteren Deal die Gewinnaussichten für 2008 herausheben
- Einladung zur HV mit Betonung von Rekordgewinn, Rekordausblick und Dividendenanhebung
- Extra AdHocs, in denen ein negativer Einfluss der weltweite Immobilienkrise verneint wird
...

Falls damit der Abwärtstrend gebrochen werden kann, traue ich auch den Charties ihren konstruktiven Beitrag zur Kurspflege zu.
Kurz gesagt: Ich will zwar nicht darauf wetten, aber es würde mich auch nicht wundern, wenn auch stw noch mit einem Gewinn aus dieser Aktie gehen kann.

Trotzdem ist die Aktie m.E. aus fundamentaler Langzeitbetrachtung verdorben, da spielt das Langfristzinsrisiko zu gefährlich drein.
(Zum Vergleich: Die DBAG ist heute auch wieder unterhalb meines Ausstiegspreises, selbst wenn ich den Dividendenabschlag einrechne).

Ciao, Al Sting

prof - Dienstag, 15. Januar 2008 - 11:58
Aus Chartsicht eine super Verkaufschance, nach der ihr euch (wahrscheinlich ) noch sehnen werdet ...
Prof

stw - Mittwoch, 16. Januar 2008 - 09:50
Verkauf im stw-Musterdepot zu 10,77 EUR. Auch hier ist ein späterer Rückkauf nicht ausgeschlossen, aber ich befürchte in den nächsten Monaten einen hohen Cashanteil gut gebrauchen zu können. Daher habe ich hier schweren Herzens ca. 25% Verlust realisiert.

:-) stw

al_sting - Donnerstag, 17. Januar 2008 - 10:19
Ich habe Vivacon heute auch verkauft, konnte aber immerhin noch etwa 10% Gewinn mitnehmen.
Die Panik nach dem HRE-Debakel macht die Märkte auch kurzfristig zu unberechenbar. Daher verzichte ich lieber auf die Halbjahresspekulation und nehme das sichere Geld mit.
Jetzt ist wieder Seitenlinie angesagt, eher für Monate als für Wochen. ;-)

Ciao, Al Sting

matze - Donnerstag, 17. Januar 2008 - 11:30
Darüber habe ich mir auch schon meine Gedanken gemacht.

Übrigens ein schöner Beitrag:

Mich stört nicht so sehr, dass sich das Zinsniveau ändern kann (Meiner Meinung werden wir eher sinkende Zinsen sehen), sondern dass Vivacon an den Prämissen für das DCF Modell drehen kann wie sie wollen - und dies zur Ergebnisglättung auch tun.

Trotzdem denke ich, dass es angesichts der Berechnung noch "stille Reserven" gibt, die von Vivacon auch genutzt werden..

Der Diskonzins gergibt sich aus:

AAA Statsanleihen: 4% (sinkende Tendenz - gut)
Inflation - 1,5% (stille Reserven - da Inflation >1,5% (eher 2-2,5%)
allgemeiner Risikozuschlag (1.35%) ---> an diesem "Rädchen" dreht Vivacon ganz gerne.


Das ist einer der zentralen Punkte, die ich für den Geschäftsbericht 2007 interessant finde. Hat Vivacon den Diskont weiter erhöht? (nach 4,15% im Sommer auf 4,25% im Herbst.) Wenn dies bei steigendem Ergebis der Fall wäre, wäre das gut - denn dann würde das Management Spielräume nutzen und "stille Reserven" schaffen.

matze - Donnerstag, 17. Januar 2008 - 12:05
Ein Wort noch zum Bewertungsmodell.

Eigentlich sollte die Diskontierung immer "ähnlich" bleiben (Bei 4-5%).

Denn: Sollten die langfristigen Zinsen für Hypotheken steigen - sagen wir mal auf 5% - wird die Inflationsrate mit Sicherheit auch gestiegen sein.

Im DCF Modell wird also dem +1% auf die Hypothekenkredite einfach ein -1% auf die Inflation angerechnet...

Der "wirtschaftlichen" Betrachtung der CashFlows ist die Abzinsung ja eigentlich egal, da sie an die Inflation/Zinsniveau angepasst sind.

helmut - Samstag, 19. Januar 2008 - 18:58
Ich wollte mit meiner Einschätzung Vivacon nicht schlecht reden - nur auf die Risiken im Geschäftsmodell hinweisen.

Ein großer Teil des Unternehmenswertes beruht quasi auf einer inflationsgesicherten "ewigen" Anleihe mit 4% Verzinsung. Das könnte ja unter Umständen auch sehr interessant sein - gerade wegen dem Inflationsschutz.

Was mir nicht gefällt ist, dass immer beim Ankauf die Reserven gehoben werden und als operativer Gewinn ausgewiesen werden. Das schönt die Bilanz schon ungemein. Und wenn das mal nicht mehr möglich sein sollte, dann sieht die GuV plötzlich sehr dürftig aus.

matze - Mittwoch, 23. Januar 2008 - 10:17
Naja man muss sich dieser "Bilanziellen Aufwertung des Cashflows" schon bewusst sein.

Ich sehe das aber nicht so dramatisch, weil ja die Rechte verbrieft werden und an den Kapitalmarkt weitergereicht werden. (Der Cashflow findet also schon statt).

Problem im Moment - keiner weiß ob die Weitergabe der Verbriefung an den Kapitalmarkt immer noch so gut funktioniert.

Sollte eine Meldung diesbezüglich kommen - wären alle meine Sorgen erledigt.

xenon - Dienstag, 26. Februar 2008 - 07:48
Haben wir Vivacon zu früh verkauft - ich ärgere mich schon, da die Aktie jetzt ca. 70 % höher steht. Manchmal dauert es Jahre bis kreative Bilanzierung "auffällig" wird, dazwischen kann sich eine Aktie (MLP) mühelos vervielfachen.
Allerdings befinde ich mich in guter Gesellschaft (stw, al sting) und hatte zudem noch den "Segen" des Prof.
Gruss
Xenon

stw - Dienstag, 26. Februar 2008 - 12:22
Natürlich war das Timing des Verkaufs mies. Aber für mich zählt nur, dass die Risiken höher sind als von mir ursprünglich eingeschätzt und daher möchte ich die Aktie nicht im Depot haben. Timing ist oft auch Glückssache, darüber ärgere ich mich nicht wirklich.

:-) stw

al_sting - Montag, 31. März 2008 - 14:33
Hervorragende Jahreszahlen, sehr optimistischer Ausblick. Es scheint keine Auswirkungen der amerikanisch-englisch-spanischen Immobilienkrise zu geben.

KGV liegt derzeit (14 €) bei etwa 5.
Ich überlege einen Wiedereinstieg und würde mich aber sehr über eure Einschätzung freuen.

Zudem fände ich es sehr nett, wenn mir jemand die Funktionsweise der "inflationsgesicherten ewigen Anleihe" erklären könnte. Das habe ich nicht ganz verstanden.
Zudem gestehe ich, dass ich bei der Bewertung der Gewinne (bilanzielle Aufwertung des Cashflows, versteckte Risiken) auf ratkundigere Hilfe angewiesen bin.

Ciao, Stingo


Köln (aktiencheck.de AG) - Die Vivacon AG (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) konnte nach vorläufigen Zahlen Umsatz und Ergebnis im Geschäftsjahr 2007 steigern.

Wie der im SDAX notierte Immobilienkonzern am Montag bekannt gab, wuchs der Konzernumsatz um 56 Prozent auf 193,8 Mio. Euro, nach 124,4 Mio. Euro im Vorjahr. Das EBIT kletterte um 5 Prozent auf 82,1 Mio. Euro. Der Konzerngewinn verbesserte sich um 23 Prozent von 45,9 Mio. auf 56,2 Mio. Euro. Das Ergebnis je Aktie stieg auf 2,88 Euro, nach zuvor 2,38 Euro.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden insgesamt 13.157 Wohnungen (2006: 12.946 Einheiten) mit einem Transaktionsvolumen von 568 Mio. Euro veräußert. Der überwiegende Teil der Transaktionen bezog sich wie in den Vorjahren auf den Verkauf von Objektgesellschaften im Rahmen so genannter "Share Deals", bei denen nur die realisierte Marge als Umsatz ausgewiesen wird.

Vivacon wird der Hauptversammlung die Zahlung einer Dividende in Höhe von 0,50 Euro pro Aktie (+25 Prozent) für das abgelaufene Geschäftsjahr 2007 vorschlagen.

Zudem bestätigt Vivacon die Erwartung eines Konzernergebnisses von 60 Mio. Euro in 2008.

al_sting - Montag, 31. März 2008 - 14:38
Ich möchte noch einen Beitrag aus einem W:O-Faden posten, der sich auf eine Telefonkonferenz zur Ergebnispräsentation bezieht.

Klingt sehr interessant und optimistisch. Allerdings kann man bei solchen Quellen den qualitativen Wert nicht garantieren. Zudem gestehe ich, viele Einzeldetails nicht verstanden zu haben.
Würde mich wiederum über Kommentare freuen.

Ciao, Al Sting

#11866 von superman 31.03.08 14:02:51 Beitrag Nr.: 33.765.807

Hatte vorhin die Möglichkeit die Telefonkonferenz zu verfolgen. Herr Jung - Kompliment - mit sehr gutem, flüssigem Englisch
Was ich jetzt schreibe habe ich so verstanden und muss nicht von mir richtig übersetzt sein:

Vivacon hat sensationell niedrige Refikosten bei den Banken. Aktueller Wert ca. SWAP + 97. Erst in 2010 sind hier wieder neue Maßnahmen bei Banken nötig. Dadurch hat Vivacon ein sehr hohe Carry für die bestehenden Portfolios die extrem günstig eingekauft worden sind und hohe Renditen ausweisen. Bruttorendite 8.7%. Abschreibungen sind für die Bestände absolut kein Thema. Man hat sehr viel angeboten bekommen in 2007 - wie auch 2008 - und hätte mehr machen können. Aber das Geld ist ja begrenzt und so hat man wohl das Interessanteste genommen - so auch in 2008. Hier probiert man noch mehr Durchhandelstrades ohne Kapitaleinsatz. Der nächste Portfoliotrade ist für Ende 1. Halbjahr angekündigt. Mit Curanis ergeben sich immense Chancen. Da sie Marktführer sind gibt es schon einige Interessenten für Käufe mit anschliessender Verwaltung bei einer errechneten Marge. Hier wird ein sehr gutes Ergebnis erwartet. Auch bei den gehobenen Immobilien ist das Geschäft dynamisch. Hier hat man eine erstkalssige Kundendatei, da man hier First Mover ist mit Starck und quasi die potentiellen Interessenten für teure Objekte kennt. Dies gilt auch für die anderen Projekte. Die inflationsgeschützen Erbbauzinsen sind ein Segen und bringen im Moment auch mehr Ertarg durch die steigenden Inflationszahlen. Da der Run auf AAA gesicherte Infaltionsanleihen riesig ist (kann ich bestätigen) hat man einige Konzepte auf dem Tisch wie das jetzt zu verkaufen ist. Wohl anders konstruiert - aber wohl auf ähnlichen Margen wie damals. Umzug ist wenn ich es richtig verstanden habe im Oktober und es könnte einen Sonderertrag aus der Firmenzentrale Köln geben, die nicht mehr gebraucht wird. Auch die Steuerbelastung wird 2008 niedriger und ist auch schon 2007 gesunken. Insgesamt ist man hervorragend aufgestellt und sehr zuversichtlich.

al_sting - Freitag, 11. April 2008 - 16:42
Und trotz dieser guten Nachrichten ist Vivacon wieder unterhalb meines Ausstiegskurses zu bekommen. Sollte mir Envitec endgültig davongelaufen sein, sehe ich in Vivacon eine interessante Alternative.

Ciao, Al Sting


Vivacon AG realisiert 108 Luxuswohnungen gegenüber dem Potsdamer Platz / Volumen des denkmalgeschützten Projekts "Am Karlsbad" liegt bei 21 Millionen Euro

Köln/Berlin (ots) - Die Vivacon AG, Köln, feiert heute bei ihrem Projekt "Am Karlsbad" nach neunmonatiger Bauzeit das Richtfest für den Dachaufbau und den angegliederten Neubau. In dem denkmalgeschützten Gebäudekomplex gegenüber dem Potsdamer Platz entstehen 108 exklusive Eigentumswohnungen, die voraussichtlich Mitte


dieses Jahres fertiggestellt sein werden. Das Projektvolumen liegt bei etwa 21 Millionen Euro.

"Die urbane Lage mitten im Herzen Berlins und die Nähe zum Tiergarten und zum Landwehrkanal machen diese Wohnungen hochattraktiv", sagt Vivacon-Vorstand Michael Ries. "Hinzu kommt das besondere historische Ambiente der prachtvollen Bauten, die aus der Gründerzeit stammen", so Ries weiter.

Neben der Revitalisierung der historischen Bausubstanz umfasst das Projekt einen Dachaufbau sowie einen Neubauflügel. Die entstehenden Wohneinheiten reichen von Ein-Zimmerwohnungen bis hin zu großflächigen Penthouse-Appartements. Dank eines modularen Konzepts lassen sich auch mehrere Wohneinheiten miteinander kombinieren. Ein grüner Innenhof mit kreisförmigem Lounge-Bereich und von einer Pergola überdachte Staudenbeete laden die künftigen Bewohner zum Entspannen ein. Im Stil einer klassischen New Yorker Gartenanlage angelegt, integriert der Innenhof auch einzelne Terrassen.

Innerhalb weniger Monate hat die Vivacon AG, die hier auch alleiniger Bauherr ist, alle Eigentumswohnungen verkauft. "Durch das Erbbaurecht reduziert sich der Kaufpreis der Wohnungen um den Grundstücksanteil, weshalb die Erwerber deutlich weniger Kapital finanzieren müssen", erläutert Michael Ries. "Zudem können sie von steuerlichen Vorteilen profitieren, da es sich um denkmalgeschützte Wohnungen handelt."

al_sting - Freitag, 11. April 2008 - 23:07
Oh, massive Insiderverkäufe von etwa 2% des Kapitals fast auf Tiefstkursen:

04.04.2008

Name: Timo Herbrand
(natürliche Person)

Grund: Person mit Führungsaufgaben
Funktion: Geschäftsführendes Organ

Bezeichnung: Aktie
ISIN: DE0006048911
Geschäftsart: Verkauf
Datum: 04.04.2008
Stückzahl: 400.000
Währung: Euro
Kurs/Preis: 13,04180
Gesamtvolumen: 5.216.720,00
Börsenplatz: Außerbörslich
Erläuterung:

boersenguru07 - Montag, 14. April 2008 - 10:44
Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research,
bewertet die Vivacon-Aktie (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) unverändert mit
"kaufen".


Nachdem Vivacon am 31.03.2008 die Zahlen für 2007 bekannt gegeben habe, sei am
09.04.2008 der Geschäftsbericht vorgelegt worden. Bei der Durchsicht des
Berichtes falle vor allem der außerordentliche Ertrag in Höhe von EUR 8,4 Mio.
aus der Bewertung der Erbbaugrundstücke auf. Dieser sei durch die Senkung des
Risikozuschlages um 0,1% im Rahmen der DCF-Bewertung erzielt worden.


Auch in 2006 sei bereits der Risikozuschlag von 1,70% auf 1,35% gesenkt worden.
Die Erbbaugrundstücke seien mit einem Multiplikator von 24,7 bewertet worden,
was trotz verschlechterter Marktbedingungen oberhalb der realisierten
Verbriefungskonditionen von 2006 liege. In Anbetracht von außerordentlichen
Erträgen in Höhe von rund EUR 17 Mio. (EUR 8,4 Mio. durch Steuereffekt, EUR 8,4
Mio. aus Grundstücksbewertung) wäre das Nettoergebnis auf rund EUR 42 Mio.
rückläufig gewesen.


Des Weiteren falle der deutliche EBIT-Rückgang im Bereich Private Investoren von
EUR 11,4 Mio. auf EUR 6,5 Mio. auf. Neben Vorlaufkosten im Rahmen der vielen
neuen Projekte hätten finanzielle Schwierigkeiten eines Generalübernehmers bei
einem größeren Denkmalschutzprojekt zu Rückstellungen von rund EUR 3 Mio.
geführt.


Vivacon habe Mitte Januar diesen Jahres ein Nettoergebnis von EUR 60 Mio. und
den Verkauf von 16.000 Wohnungen in 2008 in Aussicht gestellt. Im Rahmen der
Veröffentlichung der Jahreszahlen habe Vivacon die Nettoergebnisguidance
bestätigt. Allerdings sei jetzt nur noch von der "Kapazität", 16.000 Wohnungen
zu strukturieren, die Rede. Vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise dürften
Finanzierungsprobleme der Käufer den Portfoliohandel derzeit signifikant
beeinträchtigen. Der kürzliche Verkauf eines Portfolios von 489 Einheiten an das
Joint Venture WIAG bestätige die Vermutung, dass größere Portfolios derzeit
schwer absetzbar seien. Insbesondere Portfolioverkäufe ab einem Volumen von EUR
100 Mio. (rund 2.500 Einheiten) dürften momentan schwer zu realisieren sein.


Nachdem in den letzten Jahren Erbbaugrundstücke mit einem jährlichen Erbbauzins
von rund EUR 4 Mio. erworben worden seien, rechne Vivacon in 2008 mit dem Ankauf
eines jährlichen Erbbauzinsstromes von bis zu EUR 10 Mio. (Einkaufsvolumen der
Erbbaugrundstücke rund EUR 150 Mio.). Beim Ankauf von Cash Flows über EUR 3 Mio.
sollte ein Ergebnisbeitrag von EUR 20 bis 25 Mio. erzielt werden (SESe).


Aufgrund einer vorsichtigeren Einschätzung des Portfoliohandels rechnen die
Analysten von SES Research in 2008 nun nur noch mit dem Verkauf von etwa 9.000
Wohnungen (alt: 13.000 WE). Auch wenn die Entwicklung über 2008 hinaus schwer zu
prognostizieren sei, würden die Schätzungen im Portfoliohandel auch für die
kommenden Jahre leicht reduziert. Da in Q1 nur ein kleines Portfolio mit 489
Einheiten verkauft worden sei, dürften die Q1-Zahlen unter Vorjahr liegen. Im
Portfoliohandel würde nur ein großer Portfolioverkauf in Q2 von mindestens 3.000
bis 4.000 Wohnungen die Visibilität deutlich verbessern.


Vivacon habe sich mit der Guidance von EUR 60 Mio. beim Nettoergebnis in
Anbetracht des Finanzmarktumfeldes ein ambitioniertes Ziel gesetzt. Ob die
erwarteten Einbußen im Portfoliohandel über den Erwerb von Erbbaugrundstücken
kompensiert werden könnten, bleibe abzuwarten. Nach Reduzierung der Prognosen
laute das neue Kursziel auf Basis eines DCF-Modells EUR 18,00 (alt: EUR 26,00).
Auf dem gegenwärtigen Kursniveau sollte das Downside durch den Buchwert von EUR
12,00 je Aktie, der als valide angesehen werde, begrenzt sein.


Das Rating der Analysten von SES Research für die Vivacon-Aktie bleibt bei
"kaufen". (Analyse vom 11.04.2008) (11.04.2008/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 11.04.2008

al_sting - Montag, 14. April 2008 - 11:25
> Das Rating der Analysten von SES Research für
> die Vivacon-Aktie bleibt bei "kaufen".
> (Analyse vom 11.04.2008)
Nach Lesen der Analyse hätte ich hier eher ein "Abstand halten" erwartet. ;-)
Immerhin wurde die Gewinnprognose sehr deutlich angezweifelt. Sehr schön, wie dabei die Bilanzaufhübschung des Geschäftsergebnisses 2007 dargelegt wurde!

Dass nach schlechten Erfahrungen großer angelsächsischer Immobilienkäufer auf dem deutschen Markt die großen Verkaufsspakete seltener werden, war fast zu erwarten. Wenn, wie hier beschrieben, auch die Privatinvestoren weniger kaufen, könnte Vivacons Geschäftsmodell Probleme bekommen.

Vielen Dank für diese Analyse!
Ich werde bei Vivacon doch lieber auf der Seitenlinie bleiben.

Ciao, Al Sting!

boersenguru07 - Freitag, 18. April 2008 - 16:17
New York (aktiencheck.de AG) - Gerhard Orgonas, Analyst der Citigroup, stuft die
Aktie von Vivacon (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) von "buy" auf "hold" zurück.


Die Gesamtjahreszahlen für 2007 hätten im Rahmen der Erwartungen gelegen. Der
Nettogewinn habe von einem zusätzlichen Beitrag aus Wertaufholungen beim
Portfolio profitiert.


Vivacon habe noch nicht das Portfolio von rund 6.000 Wohnungen verkauft, deren
Veräußerung für Anfang 2008 geplant gewesen sei. Man glaube, dass es im Verlauf
von 2008 zu der Transaktion kommen werde. Allerdings bestünden Zweifel, was das
gesamte Transaktionsvolumen infolge geringerer Marktaktivitäten betreffe.
Insgesamt werde damit gerechnet, dass in 2008 12.000 Wohnungen verkauft würden,
nach 12.777 in 2007.


Auf Grund der schwierigeren Marktbedingungen seien die Margenannahmen auf 10%
gesenkt worden. Ergebnis davon sei eine Reduzierung der EPS-Schätzungen für 2008
und 2009 von 2,91 auf 2,18 EUR bzw. von 2,93 auf 2,19 EUR.


Die Bewertungsmethode werde wie bei den anderen deutschen Immobilientiteln auf
eine NAV-Basis umgestellt. Das Kursziel werde von 24 auf 13 EUR gesenkt.


Vor diesem Hintergrund empfehlen die Analysten der Citigroup die Aktie von
Vivacon nunmehr zu halten. (Analyse vom 18.04.08) (18.04.2008/ac/a/nw)
Analyse-Datum: 18.04.2008

al_sting - Dienstag, 29. April 2008 - 12:31
Vivacon emittiert Wandelschuldverschreibungen

Der Vorstand der Vivacon AG (ISIN DE0006048911/ WKN 604891) hat mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, Wandelschuldverschreibungen zu begeben, die vollständig von Credit Suisse Securities (Europe) Limited gezeichnet und selbst übernommen wurden.

Wie der im SDAX notierte Immobilienkonzern am Dienstag bekannt gab, will er mit den Erlösen verstärkt die sich im aktuellen Marktumfeld bietenden Geschäftsmöglichkeiten, insbesondere im Ankauf von Erbbaurechtsportfolien, nutzen.

Das Emissionsvolumen der Wandelschuldverschreibung beläuft sich auf 24,0 Mio. Euro und wird vollständig von Credit Suisse zu einem festen Wandlungspreis von 12,54 Euro pro Aktie übernommen. Der Kupon beträgt 4,875 Prozent und die Wandlungsprämie hat zum Zeitpunkt der Emission 13 Prozent über dem 5-tägigen Referenzaktienkurs von 11,09 Euro gelegen. Zum Ende der Laufzeit wird die effektive Wandlungsprämie ca. 18 Prozent betragen und der Rückzahlungsbetrag 104,3 Prozent des Nennbetrages ausmachen. Die Laufzeit der Wandelschuldverschreibungen beträgt fünf Jahre und die Schuldverschreibungen können in ca. 1,9 Millionen Vivacon-Aktien gewandelt werden.

Bisher stiegen die Vivacon-Papiere um 0,18 Prozent und notieren aktuell bei 11,37 Euro. (29.04.2008/ac/n/nw)

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Wandelschuldverschreibungen zu so einem niedrigen Preis: Vivacon scheint ganz dringend Kapital zu brauchen oder nicht allzu optimistisch zu sein, dass sich die Aktienbewertung noch deutlich erhöht. Sonst hätten sie die Wandelschuldverschreibungen (und damit die Kapitalerhöhung) wohl kaum so billig angeboten.

Ciao, Al Sting

al_sting - Mittwoch, 21. Mai 2008 - 14:24
HV ist durch, Vivacon bestätigt Gewinnvorhersage, aber die Aktie notiert einstellig.
Was denkt ihr, sollte man hier wieder neugierig werden?

prof - Mittwoch, 21. Mai 2008 - 19:36
Charttechnisch eindeutig "Nein"! Neues Low lädt nicht zum Kauf ein.
Ich vermute Leichen im Keller - Prof

al_sting - Donnerstag, 22. Mai 2008 - 00:44
Dieses Mal war die Frage eindeutig nicht an Charties gerichtet. :-)
Aber zugegeben, ohne Leichen wäre die Bewertung irrational niedrig.

amateur - Dienstag, 1. Juli 2008 - 14:26
Die boerse-ARD betitelt "Vivacon" als Aktie des Tages "Immobiliendeal bekommt Vivacon gut"
http://boerse.ard.de/content.jsp?key=dokument_298860&go=aktie

prof - Dienstag, 1. Juli 2008 - 14:52
Der Chart sieht aber eher nach Konkurs aus ...
Prof

al_sting - Freitag, 5. September 2008 - 15:33
Traut sich hier jemand einen kompetenten Kommentar zu? Vivacon vollzieht anscheinend einen Kursschwenk, den ich nicht qualifiziert einschätzen kann. Dass man sich von Wohnungsverkäufen unabhängiger machen will, macht bei der aktuellen Marktlage Sinn. Aber ist das angedachte Geschäft wirklich so gut und solide wie hier beschrieben? Vivacon erscheint mir weiterhin fundamental sehr attraktiv, aber ich muss zugeben, das Geschäft zu wenig zu verstehen.

Ciao, Al Sting

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Immobilien Zeitung Nr. 35 vom 04.09.2008 Seite 1

VIVACON
Michael Jungs neuer Coup

Kursschwenk bei der Vivacon: Die Kölner Immobilien-AG misst ihren unternehmerischen Erfolg künftig vor allem am Umfang der gesicherten Zahlungsströme in Form von Erbbauzinsen. Zwar wird das Unternehmen auch weiterhin Wohnungen sanieren, privatisieren oder durchhandeln. Im Mittelpunkt soll aber der direkte Erwerb von Grundstücken stehen, deren Nutzer Erbbauzinsen an die Vivacon zahlen. Mit den darauf befindlichen Immobilien haben die Kölner bei solchen Deals nichts zu tun. Einziges Problem könnte die Verfügbarkeit der gewünschten Flächen sein. Erbbaurechtsverträge stoßen hierzulande immer noch auf Vorbehalte.

"Das ist vielleicht die eleganteste Ausbaustufe unseres Geschäfts", sagt Vorstandschef Michael Jung. "Bei unserem Modell sind weder Mieter noch Hausverwaltungen betroffen." Er will in diesem Jahr noch so viele Grundstücke erwerben, dass die Vivacon bis Ende des Jahres einen jährlichen Anspruch auf Zahlungen seitens Erbbauberechtigter in Höhe von 25 Mio. Euro hat. Aktuell hat das Unternehmen derartige Zahlungsströme im Umfang von gut 17 Mio. Euro gesichert. Die Investitionspläne für das laufende Jahr sehen den Kauf von 10 Mio. Euro an jährlichen Erbbauzinscash-flows vor. 2 Mio. Euro davon sind bereits im Kasten. Für die noch ausstehenden 8 Mio. Euro hat sich die Vivacon die Unterstützung der niederländischen NIBC Bank gesichert. Die sieht sich als Kreditgeber für mittelständische Unternehmen und ist in Deutschland bislang unter anderem als Finanzierer von Adressen wie Estavis oder Equal aufgetreten.

Die Kreditvereinbarung der Vivacon mit den Niederländern, die in Deutschland von Frankfurt am Main aus tätig sind, erlaubt Investments von mehr als 100 Mio. Euro. Die sind erforderlich, um das Ziel für dieses Jahr zu erreichen. Jung kalkuliert üblicherweise mit dem Faktor 15. Das heißt, um Erbbauzinscashflows von 8 Mio. Euro p.a. zu erwerben, braucht er Grundstücke für rund 120 Mio. Euro. In der Erbbaurechts-Diaspora Deutschland ein ehrgeiziges Unterfangen.

Die Vereinbarung mit den niederländischen Bankern sieht die Möglichkeit vor, bis zu 50% der Investments in Flächen zu stecken, auf denen Gewerbeimmobilien stehen, bevorzugt Büros und Einkaufszentren - "wegen der Drittverwendungsfähigkeit", sagt Jung. Das wäre für die Kölner, die es zurzeit auf eine Marktkapitalisierung von 190 Mio. Euro bringen, zwar kein völliges Neuland. Anfang 2007 hatten sie erstmals ein Grundstück gekauft, auf dem Gewerbeimmobilien in Form von Büros und Produktionsgebäuden stehen. Neu wäre aber das starke Gewicht nicht wohnwirtschaftlich genutzter Flächen. Bislang hält die Vivacon 40.000 Erbbaugrundstücke - allesamt mit Wohnungen darauf.

Als Zielgruppen für den eleganten Geschäftszweig hat der Vivacon-Chef größere Bestandsinvestoren, Kommunen und mittelständische Unternehmen ausgemacht. Bei den Investoren der vergangenen Transaktionsrekordjahre spekulieren die Kölner darauf, dass einige darunter mittlerweile finanziell so klamm sind, dass sie dringend neues Kapital brauchen. Wer sich nicht gleich von seinen Immobilien trennen wolle, könne ja nur die Grundstücke veräußern und sich jeweils das Erbbaurecht sichern, so Jung. Ähnlich das Kalkül hinsichtlich Kommunen: Trotz hoher Schuldenlasten trauten sich viele von ihnen nicht, ihre Wohnungsbestände zu verkaufen. Vielleicht aber die Grundstücke, glaubt der CEO. "Beim synthetischen Verkauf von Grundstücken lassen sich politische Scheingefechte vermeiden." Den Mittelstand nimmt die Vivacon ins Visier, weil sie dort das Bedürfnis vermutet, mehr Eigenkapital zu generieren.

Und weil viele Mittelständler Immobilien halten, lautet das Vivacon-Rezept auch hier: Grundstücke verkaufen und in einer speziellen Art von Sale and Leaseback jährliche Erbbaurechtszinsen an die Kölner zahlen.

Bei Analysten kommt der neue Schwerpunkt höchst unterschiedlich an. "Das Geschäftsmodell ist weniger riskant, weil die Vivacon dabei nicht erst Wohnungsbestände auf die eigene Bilanz nehmen muss", sagt Thomas Rothäusler von Oppenheim Research. Ganz anderes Thomas Effler von der WestLB. "Für mich besteht das erhöhte Risiko darin, dass die Vivacon die Erbbauzinscashflows erst mal kaufen muss." Oppenheim hat das Papier auf Kaufen, die WestLB auf Hinzufügen.

"Wir sehen bei der Vivacon-Aktie viel Potenzial nach oben - auch schon kurzfristig", sagt Rothäusler. Bereits in den vergangenen Wochen hatte sich der Kurs des Papiers im Vergleich zu anderen Immobilientiteln positiv entwickelt. Das Tief von 6 Euro aus dem Frühsommer ist vergessen, aktuell pendelt die Aktie um die 10 Euro. Der Oppenheim-Analyst sieht indes Erklärungsbedarf. "Die Vivacon ist kein typisches Immobilienunternehmen", sagt er. "Daher tun sich auch viele Immobilieninvestoren schwer damit, das Geschäft zu verstehen." WestLB-Mann Effler sagt es so: "Die Vivacon ist zwar vom Ursprung her ein Immobilienunternehmen. Andererseits ist sie eine Financial-Engineering-Gesellschaft." Warum das? "Sie kauft Immobilien immer nur, um Erbbaurechtszinseinnahmen zu generieren." CEO Jung sieht das mit Blick auf das nun betonte Geschäftsfeld ganz ähnlich. "Wenn wir ein Grundstück kaufen, ist das eine reine Finanztransaktion", sagt er. Der Vivacon gehe es dabei einzig um den Erbbauzinscashflow, also um "198 Jahre erstrangig besicherte Zahlungsströme mit Inflationsausgleich". Und weiter: "Wir kommen peu à peu von der physischen Immobilie weg."

Paketdeals nicht mehr so wichtig

Allerdings, so Jung, habe die Vivacon immer schon Erbbauzinsen generiert. Trotz der Fülle von Geschäftsfeldern bleibe es bei dem roten Faden Erbbaurecht. So stieg sein Unternehmen mit 9% bei der Deutschen Reit ein, um Zugang zu gewerblichen Erbbaurechten zu bekommen. Nach erfolgter Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden und dem anschließenden Verkauf der Objekte bleiben die Grundstücke üblicherweise im Besitz der Vivacon. Auch der Bestandshalter Wohnimmobilien AG (Wiag), an dem die Vivacon 15% hält, kauft Liegenschaften, bei denen für die Grundstücke Erbbaurechte bestellt werden. Die Wiag, bei der der internationale Investor Forum Partners das Sagen hat, hält aktuell 4.800 Wohnungen. Ausnahme ist das in die Tochter Yoo ausgelagerte Geschäftsfeld mit Luxuswohnungen, die von Philippe Starck designt werden. Die werden ohne erbbaurechtliches Ansinnen verkauft. Bis 2009 soll es vier Standorte mit Wohnungen dieser Linie geben. Neben Hamburg und München werden bis dahin Berlin und Düsseldorf hinzukommen.

Deutlich tiefer hängt Jung mittlerweile den bislang für den Geschäftserfolg im Vordergrund stehenden Handel von Wohnungspaketen. Längst ist keine Rede mehr davon, in diesem Jahr 16.000 Wohnungen für mehr als 700 Mio. Euro zu verkaufen. "Ich denke nicht, dass wir das müssen, um unsere Ziele zu erreichen", so der Vivacon-Chef heute. 5.500 Wohnungen hat das Haus derzeit im Bestand. Wann die verkauft werden, steht in den Sternen. "Das muss nicht unbedingt noch dieses Jahr sein."

Mit dem nun forcierten Geschäftsfeld macht sich die ohne ihre Tochter Curanis 125 Beschäftigte zählende AG unabhängiger von den Launen großer Investoren. Sollte es - wie sich abzeichnet - in diesem Jahr deutlich weniger Immobilientransaktionen geben als im Vorjahr, schlägt das nach den Vorstellungen des Managements nicht mehr so stark durch. Trotz dieser positiven Einschätzung erwartet Oppenheims Rothäusler bei der 240 Mio. Euro Eigenkapital schweren Vivacon im laufenden Jahr weniger gute Geschäftszahlen als die im SDax notierte AG selbst. "Wir prognostizieren 48 Mio. Euro Gewinn", sagt der Analyst. Jung bleibt bei den Anfang des Jahres kommunizierten 60 Mio. Euro. Und er sieht die Kursentwicklung entspannt. "Wir werden unser Geschäft einfach weiter betreiben", sagt er. Gegen allgemeine Entwicklungen an den Aktienmärkten könne man nichts ausrichten. Den deutschen Immobilienmarkt hält er zurzeit für besser als etwa den der USA oder den Großbritanniens. Jung: "Es müsste in Deutschland eigentlich viel ruhiger zugehen." (bb)

prof - Freitag, 5. September 2008 - 18:09
Hier nur ein (unqualifizierter) Chartkommentar: Laaaanger Abwärtstrend an dessen oberer Begrenzung die Aktie sich befindet, das sieht eher nach Süden aus ...
Prof

al_sting - Montag, 29. September 2008 - 10:53
Mit der Verstaatlichung der letzten englischen Hypothekenbank Bradford&Bingley und der massiven Katastrophenmeldung von HRE dürfte die gesamte, auch deutsche, Immobilienbranche noch einmal massiv unter Druck geraten. Spätestens heute kann ich mich (und stw sich) glücklich schätzen, schnell wieder bei Vivacon ausgestiegen zu sein.

Auf der anderen Seite sind hiermit alle Voraussetzungen für ein massives Überschwingen des Pendels gerade im Immobilienbereich gegeben. Die Panik regiert, auch viele gute Firmen dürften in den nächsten Monaten übertrieben abgestraft werden.
Bleibt nur die Frage: Welche Firmen bieten sich hier an und welche davon sind gut?
Ich fände es interessant, jetzt eine Watchlist anzulegen, die in einem halben oder einem Jahr überprüft werden könnte, wenn sich der Staub verzieht und man zwischen Trümmern und stehen gebliebenen Firmen unterscheiden kann.
Meine Vorschläge für diese Liste:
Vivacon
Hypo Real Estate
Deutsche Wohnen
Deutsche Euroshop
IVG

Weitere Vorschläge?

prof - Dienstag, 30. September 2008 - 00:42
Habe leider keine Ahnung von der Materie, finde aber die Branche irgendwann auch mal interessant. Haben wir einen Experten?
Prof

stw - Dienstag, 30. September 2008 - 09:36
Ich habe mit Immobilienaktien mein Lehrgeld gezahlt (Real Immobiline, Vicacon) und werde mich nun wieder mehr mit Geschäftsmodellen beschäftigen, die ich besser verstehe.

:-) stw

P.S. HRE soll doch komplett abgewickelt werden wenn es nach unserem Finanzminister geht. Da würde ich auf keinen Fall rangehen.

al_sting - Dienstag, 30. September 2008 - 09:59
Ich rede definitiv nicht von jetzt, sondern von einer Kaufüberlegung in einigen Monaten.
Ich vermute, nicht alle Firmen werden hier überleben.
Aber wir werden hier deutliche Übertreibungen sehen, die die Überlebenden zu einem guten Fang machen könnten.
Und nachdem ich mir gerade bei Biogas Nord mit zu frühem und optimistischem Kauf die Finger verbrannt habe, bin ich jetzt lieber vorsichtig.


Ciao, Al Sting

chinaman - Dienstag, 30. September 2008 - 14:58
"Weitere Vorschläge? "

HRE passt als Bank nicht ins Schema.Prinzipiell gibt es noch zig kleinere Gesellschaften. Etwas bekanntere Unternehmen sind bspw. noch

FRANCONO RHEIN-MAIN
Gagfah
Hamborner
RCM

al_sting - Dienstag, 30. September 2008 - 16:47
Hallo Prof,

Ich habe mir per googlen die folgenden Firmen herausgesucht und in eine Watchlist gepackt, wo sie ein paar Monate lagern können:

ALSTRIA OFFICE REIT AG
COLON.REAL ESTATE
DEUTSCHE EUROSHOP
DEUTSCHE WOHNEN AG
DIC ASSET AG
GAGFAH S.A. NOM.
HYPO REAL ESTATE H
IVG IMMOBILIEN AG
ORCO GERMANY S.A.
PATRIZIA IMMOBILIE
TAG TEGERNSEE IMMO
VIVACON AG O.N

Meine Bedingungen waren sehr subjektive Größen von relevantem Aktienumsatz und gewissen Mindestgröße von knapp 100 Mio. € Marktkap. Damit fielen bei mir Francono, aber auch andere Werte wie zB. Tegernsee und Nymphenburger wieder heraus.
Hamborner habe jetzt ich mit aufgenommen.
RCM ist eine Immobiliengesellschaft oder eine Beteiligungsgesellschaft?

Ich habe festgestellt, dass sich zuweilen durch ein Begleiten in der Watchlist ein Gefühl für Firmen herausbildet. Daher will ich diese Firmen hier „reifen“ lassen, bis sie einerseits einen Boden gefunden haben und ich andererseits mehr dazu sagen kann.
Ach ja, dank der fundamentalen Bewertungsprobleme bei Immobilienfirmen würde ich hier gerne in stärkerem Maße deiner Chart-Analyse folgen wollen. ;-)

Ciao, Al Sting

al_sting - Dienstag, 10. März 2009 - 17:02
Nur mal zur Erinnerung, da ich gerade darüber stolperte: Vivacon kostet mittlerweile keine 2€ mehr.
Ein Kurssturz, den ich nie für möglich gehalten hätte. Da wird wohl um Bankrott oder Überleben gewettet.
Die Immobilienbranche ist echt heftig!

Ach ja, da in diesem Faden über den Griff ins fallende Messer geredet wurde: Vivacon ist ein gutes Beispiel der Gefahren, die einem solchen Griff innewohnen können.

Ciao, Al Sting

al_sting - Mittwoch, 10. Juni 2009 - 20:35
Wie schrieb ich im letzen Beitrag? "Bankrott oder Überleben". Dazu passen die aktuellen Nachrichten:

http://de.reuters.com/article/companiesNews/idDEBEE55203T20090603

Immobiliengesellschaft Vivacon hat nur bis Ende Juni Luft
Mittwoch, 3. Juni 2009, 08:34 Uhr

Frankfurt (Reuters) - Die angeschlagene Kölner Immobiliengesellschaft Vivacon hat nach den Worten ihres Vorstandschefs nur noch wenige Wochen Zeit, ihre Finanzprobleme zu lösen.

Die Stillhaltevereinbarungen mit den Banken liefen bis zum 30. Juni, sagte Vivacon-Chef Eckhard Rodemer der "Börsen-Zeitung" (Mittwochausgabe). "Insgesamt zählen zum Gläubigerkreis etwa ein Dutzend Kreditinstitute, mit denen wir verhandeln." Es gehe um rund 116 Millionen Euro, die Vivacon in diesem Jahr brauche.

Die Geldnot ist Rodemer zufolge vor allem auf das schwächelnde Transaktionsgeschäft zurückzuführen. Vivacon habe 2007 Immobilienportfolios, die für einen schnellen Weiterverkauf vorgesehen waren, mit kurzfristigen Krediten erworben. Wegen der schwierigen Marktlage hätten die Bestände aber nicht wie geplant verkauft werden können.

Mit den Gläubigern werde über Stundungsvereinbarungen und die Möglichkeit eines außergerichtlichen Sanierungskonzeptes verhandelt, hatte Vivacon bereits vergangene Woche eingeräumt. Kurzfristig will sich der Konzern auch durch den Verkauf von Beteiligungsvermögen Gelder beschaffen.

Auch anderen Immobilienfirmen macht seit längerem zu schaffen, dass in Folge der Kreditkrise kaum noch größere Verkäufe über die Bühne gehen. Viele Konzerne konzentrieren sich daher auf einzelne kleinere Transaktionen, die in der Masse das Geschäft stützen. An Bedeutung gewinnt zudem das Vermietungsgeschäft als Einnahmequelle.

Vivacon konzentriert sich auf Wohnimmobilien und hat derzeit nach eigenen Angaben deutschlandweit etwa 10.000 Einheiten im Bestand. 2008 hat der Konzern nach vorläufigen Angaben bis zu 170 Millionen Euro Verlust gemacht.

Diskussionsforum der stw-boerse: SDAX: Vivacon
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